Archiv f├╝r Kategorie: Immobilienrecht

Wohneigentumsrecht Ferienwohnung

Ein immer wiederkehrendes Problem im WEG-Recht sind die Ferienwohnungen. Zwischenzeitlich herrscht Einigkeit dar├╝ber, dass sie grunds├Ątzlich zul├Ąssig sind, wenn es keine anderweitige Vereinbarung in der Teilungserkl├Ąrung gibt.

Nun versuchen Wohnungseigent├╝mergemeinschaften in letzter Zeit die Nutzung als Ferienwohnung m├Âglichst unattraktiv zu gestalten. Das wollen wir uns heute einmal ansehen. “’Einschr├Ąnkungen durch Beschl├╝sse“‘ Zum Teil wird versucht, die Nutzungsm├Âglichkeiten f├╝r Wohnungseigentum bei h├Ąufigen Nutzerwechseln durch eine „Geb├╝hr“ einzuschr├Ąnken.┬áDass derartige Geb├╝hren f├╝r den Fall des Umzugs dem Grunde nach zul├Ąssig sind, hatten wir bereits dargelegt. Voraussetzung ist jedoch, dass sie in jedem Fall gelten und nicht diskriminierend wirken. Anderenfalls ist eine entsprechende Geb├╝hr unzul├Ąssig. Meistens scheitert es hieran unserer Wahrnehmung nach.

Eine andere Methode, die Nutzung als Ferienwohnung zu unterbinden, ist zuletzt in Berlin versucht worden. Dort hatten die Eigent├╝mer einen Beschluss gefasst, dass die Gebrauchs├╝berlassung an Touristen erst ab einer Aufenthaltsdauer von 14 Tagen zul├Ąssig sei. “’Urteil“‘ Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat in seinem Urteil vom 06.01.2011, 22 C 5/10, entschieden das dieser Beschluss nicht zul├Ąssig war. Hierdurch sollte die Nutzung als Ferienwohnung de facto unterbunden werden. In Gro├čst├Ądten sei es f├╝r Touristen im wesentlichen von Bedeutung f├╝r kurze Zeiten (Wochenend-Reisen) eine Unterkunft zu erhalten. L├Ąngerfristige Urlaubsreisen mit der Anmietung einer Ferienwohnung seien in Gro├čst├Ądten jedoch untypisch. Aus diesem Grund und der ausschlie├čenden Diskriminierung hat das Amtsgericht Berlin-Mitte daher den Beschluss der Eigent├╝merversammlung gekippt.

Sicherheitsleistung f├╝r Gebot in der Zwangsversteigerung

Im Jahr 2005 hatte in Berlin ein dreister Raub├╝berfall stattgefunden. Die T├Ąter ├╝berfielen das Amtsgericht und raubten die Justizkasse aus. Dort befanden sich Barmittel in erheblicher H├Âhe, weil an dem Tag eine Zwangsversteigerung stattfand und die Bieter die Sicherheit f├╝r ihr Gebot hinterlegten.

Um sie nach Ende der Versteigerung, falls sie nicht den Zuschlag erhalten haben sollten, gleich wieder mitnehmen zu k├Ânnen. Auf diesen Raub├╝berfall reagierte die Politik sofort! Und ├Ąnderte den ┬ž 69 ZVG dahingehend, dass nun Barzahlung als Sicherheitsleistung nicht mehr zul├Ąssig ist. Naturgem├Ą├č schr├Ąnkt dies das Risiko f├╝r die Justizkasse ein. Aber es stellt den willigen Bietinteressenten vor ein Problem:

Wie kann ich nun eine Sicherheit stellen, damit ich in der Zwangsversteigerung mitbieten darf?

M├Âgliche Sicherheitsleistungen
Folgende Sicherheitsleistungen sind nach ┬ž 69 ZVG nunmehr m├Âglich:
Vorlage von Bundesbankschecks oder Verrechnungsschecks, die fr├╝hestens 3 Werktage vor dem Versteigerungstermin Bankschecks von einer Bank oder Sparkasse ausgestellt worden sind unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische B├╝rgschaft eines Kreditinstituts, wenn die Verpflichtung aus der B├╝rgschaft im Inland zu erf├╝llen ist, vorherige ├ťberweisung auf ein Konto der Justizkasse.

Kontoverbindung der Justizkasse Hamburg
Die Sicherheitsleistung kann durch ├ťberweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hier├╝ber im Termin vorliegt. Um dies sicherzustellen verlangt die Justizkasse, dass die ├ťberweisung mindestens 5 Tage vor dem Versteigerungstermin erfolgen muss.

Wichtig: Absendername und eigene Kontoverbindung nicht vergessen, wegen der eventuellen R├╝ckzahlung

Pers├Ânliche Einsch├Ątzung und Anmerkung
Die im neuen ┬ž 69 Abs. 4 ZVG alternativ vorgesehene Sicherheitsleistung durch ├ťberweisung auf ein Konto der Gerichtskasse d├╝rfte aus meiner Sicht absolut unpraktikabel sein, da man f├╝r den Fall, dass man den Zuschlag nicht erh├Ąlt aufgrund „beh├Ârdeninterner Abl├Ąufe“ wohl im Schnitt gesch├Ątzte 3 – 6 Wochen auf die R├╝ckerstattung des Betrages warten┬ám├╝sste. Praktische Erfahrungen hierzu habe ich jedoch nicht, da der Fall bislang niemals vorgekommen ist. Meiner Erfahrung nach werden die Sicherheiten per Scheck gestellt.

Soll man beim ersten Zwangsversteigerungstermin als Erster ein Gebot abgeben?

Mit dieser Frage soll man beim ersten Zwangsversteigerungstermin als erster ein gebot abgeben? kam ein Besucher auf unsere Seite. Das ist nicht ganz einfach zu beantworten.

Vor├╝berlegung

Zun├Ąchst einmal sollten Sie sich wirklich sicher sein, dass Sie ├╝berhaupt ein Gebot abgeben wollen. Sie sind an Ihr Gebot gebunden. Und m├╝ssen, falls Sie den Zuschlag erhalten den Betrag mit Kosten und Steuern auch dann bezahlen, falls wider Erwarten die Finanzierung durch die Bank nicht genehmigt wird. Geld muss man haben! Ggf. droht gleich die neue Zwangsversteigerung und die Geltendmachung der Kosten gegen den Ersteigerer, falls er nicht (rechtzeitig) zahlen kann.

Gebote und Sicherheitsleistung

Im Rahmen der Zwangsversteigerung kann von den die Zwangsversteigerung betreibenden Gl├Ąubigern bzw. bei der Teilungsversteigerung den Miteigent├╝mern die Stellung einer Sicherheit verlangt werden. Die Sicherheit muss 10 % des vom Gutachter festgelegten Verkehrswertes betragen. Das gilt selbst dann, wenn bei der Teilungsversteigerung bzw. im zweiten Termin nicht einmal 10 % des Verkehrswertes geboten werden sollen. Sofern die Stellung einer Sicherheit verlangt wird, kann diese durch einen best├Ątigten Scheck oder eine vorherige ├ťberweisung an die Justizkasse erfolgen. Bargeld oder eine telegrafische ├ťberweisung scheiden aus. Daher m├╝ssen Sie mit mehreren Tagen Vorlaufzeit rechnen. Sie m├╝ssen sich daher darauf vorbereiten, ├╝berhaupt wirksam Gebote abgeben zu k├Ânnen.

H├Âhe des Gebotes

Bei der normalen Zwangsversteigerung gibt es im ersten Termin Grenzen, die beachtete werden m├╝ssen; Unterhalb der 5/10 Grenze (= halber Verkehrswert) kann der Zuschlag nicht erfolgen. Weniger als 5/10 zu bieten macht daher rein faktisch keinen Sinn. Unterhalb der 7/10 Grenze ist die Erteilung des Zuschlages zwar rechtlich zul├Ąssig. Kann aber vom Gl├Ąubiger abgelehnt werden. Ohne vorherige R├╝cksprache mit dem Gl├Ąubigervertreter macht dies daher auch nur wenig Sinn. Im zweiten Versteigerungstermin oder im Rahmen der Teilungsversteigerung gibt es diese Wertgrenzen nicht. Dort muss lediglich das Mindestbargebot (Verfahrenskosten) abgegeben werden.

Reihenfolge der Gebote

F├╝r die nun eigentlich gestellte Frage, ob man als erster bieten sollte gilt meiner Meinung nach: Warum nicht? Wie auch bei anderen Auktionen – z.B. ebay – muss man sich vorher ├╝berlegen, ob man bieten will und wie viel man h├Âchstens bieten will. Um dann ggf. auch tats├Ąchlich auszusteigen. Letztlich hat man als erster Bieter den Vorteil, dass der andere einen ├╝berbieten muss. Wenn zwei denselben Schwellenwert f├╝r sich ausgemacht haben, dann kriegt derjenige das Objekt, der als Erster diesen Betrag bietet. Falls der andere jedoch bieten will und kann und tats├Ąchlich mehr bietet als man selbst zu bieten bereit ist, dann h├Ątte man das Objekt ohnehin nicht gekriegt. Bei allen Versteigerungen, an denen ich bislang teilgenommen habe, kam es hier bislang nicht auf die Frage an, wer als erstes geboten hat. Entweder gab es weitere Bieter und man hat die Sache durch Gebote ausgefochten oder man hat nicht als Erster, sondern als Einziger geboten und deshalb gewonnen.

Immobilienrecht: Reihenmittelhaus in Bergedorf zu verkaufen

Am 14.09.2010 sollte von dem Amtsgericht Bergedorf das Reihenmittelhaus „Brookdeich 234a, 21029 Hamburg“ Brookdeich 234 a, 21029 Hamburg versteigert werden.

Bei dem Objekt mit einer Gesamtwohnfl├Ąche von rd. 108 m┬▓ handelt es sich um Erbbaurecht.

Ein Erbbaurecht erlaubt es, ein eigenes Haus auf fremden Grund und Boden zu errichten. Vereinfacht k├Ânnte man sagen, dass es sich hierbei um Eigentum auf Zeit handelt. Wie wertvoll das befristete Eigentum ist h├Ąngt von den konkreten Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages und vor allem der Restlaufzeit ab.

Die Briten hatten seinerzeit 1898 Hong Kong von den Chinesen ebenfalls auf 99 Jahre „gepachtet“. Im Jahr 1900 war die Restlaufzeit der Pacht damit l├Ąnger als ein Menschenleben.

Das befristete Eigentum entsprach damals wirtschaftlich bzw. nach menschlichem Ermessen „echtem Eigentum“. Das sah im Jahr 1995 naturgem├Ą├č ganz anders aus. Hier stand die R├╝ckgabe unmittelbar bevor. Daher sollte man vor dem Kauf eines Erbbaurechtes immer nicht nur das Objekt und das Grundbuch pr├╝fen, sondern insbesondere auch den Erbbaurechtsvertrag sich ansehen.

Laut Versteigerungsbeschreibung bestand ein langer Leerstand, der zu einem Renovierungsaufwand gef├╝hrt haben d├╝rfte. Dass das Objekt leer steht hat f├╝r den Ersteher durchaus seine Vorteile. Man muss sich aber vor Augen f├╝hren, dass man im Rahmen der Zwangsversteigerung nicht kauft, sondern durch Hoheitsakt (Zuschlagung) erwirbt. Das bedeutet, dass man keinerlei Gew├Ąhrleistung nach BGB hat.

Einem etwaigen Erwerber kann daher nur angeraten werden, den Renovierungsaufwand (Eigenleistung oder zus├Ątzliche Handwerkerkosten) mit in sein Gebot vorab einzuberechnen.

Immobilienrecht: Drei Dinge machen eine gute Immobilie aus

Am Wochenende haben wir erfahren, dass unsere Nachbarn, die vor ca. 2,5 Jahren gleichzeitig mit uns Altengamme eingezogen sind, nun ihr Haus zum Verkauf anbieten. Wir bedauern schon jetzt, diese netten Nachbarn wohl m├Âglich in K├╝rze zu verlieren. Die Aussage unserer Nachbarn, dass sie festgestellt haben, dass Altengamme doch nicht so ganz ihrs ist, hat mich dazu gebracht dar├╝ber nachzudenken, woran man eine gute Immobilie eigentlich erkennt.

Die wesentliche Eigenschaft einer Immobilie ist es immobil – also unbeweglich – zu sein. Alles andere kann man auf die eine oder andere Weise ├Ąndern, doch die Lage bleibt. Daher gilt unter Immobilienfachleuten seit jeher die Weisheit, dass es bei Immobilien auf drei Dinge ankommt, n├Ąmlich

  • die Lage
  • die Lage
  • die Lage

Der Rest kommt danach. Die Vier- und Marschlande sind wundersch├Ân. Und meine Frau und ich f├╝hlen uns in Altengamme nun schon seit ├╝ber zwei Jahren sehr wohl. Doch man muss das lieben. Eine d├Ârfliche und ruhige Umgebung. Die einem Entspannung garantiert aber nicht unbedingt mit den Vorteilen kultivierten Stadtb├╝rgertums wuchert. Kinos, Kneipen, Theater und sonstiges sind alle etwas weg. Daf├╝r stehen K├╝he auf der Wiese hinter dem Haus. Die Eier gibt es vom Bauern nebenan. Und die Nachbarn helfen einem auch noch weiter. Man lebt dort, wo andere Urlaub machen. F├╝r alle diejenigen, denen ein derartiges Umfeld gef├Ąllt kann das unumwunden wundersch├Âne Haus unserer Nachbarn dann durchaus von Interesse sein.

Immobilienrecht: Immobilien in der Zwangsversteigerung erwerben

Sie suchen eine Immobilie und fragen sich, ob es nicht g├╝nstiger geht als auf dem freien Immobilienmarkt oder gar ├╝ber einen Makler. Haben Sie schon einmal ├╝ber den Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung nachgedacht?

Das im Rahmen einer Zwangsversteigerung u.U. wirtschaftlich sehr interessante Schn├Ąppchen gemacht werden k├Ânnen, hat fast jeder schon mal geh├Ârt. Aber unserer Erfahrung nach haben sich die Wenigsten tats├Ąchlich damit einmal befasst. Und lassen so Chancen ungenutzt verstreichen. Das liegt zum einen daran, dass die zur Versteigerung anstehenden Objekte h├Ąufig ├╝berhaupt nicht bemerkt werden. Daf├╝r muss man sich einmal bei den jeweils ├Ârtlich zust├Ąndigen Amtsgerichten oder entsprechenden Online-Portalen informieren. F├╝r die Amtsgerichte in unserer n├Ąheren Umgebung w├Ąren das z.B.Angebote bei

Zwangsversteigerungen.de

zvg.com

Amtsgericht St. Georg

Zwangsversteigerungen.de

zvg.com

Reinbek

Zwangsversteigerungen.de

Amtsgericht Schwarzenbek

Zwangsversteigerungen.de

Amtsgericht Winsen (Luhe)

Zwangsversteigerungen.de

Unsere Erfahrung nach haben aber auch viele Menschen Hemmungen, weil sie nicht wissen, was sie tats├Ąchlich in dem

Zwangsversteigerungstermin erwartet.

Falls Sie an diesem Thema interessiert sind und sich einmal ├╝ber die M├Âglichkeiten und den Ablauf informieren wollen, stehen wir Ihnen selbstverst├Ąndlich gern zur Verf├╝gung. Wir unterst├╝tzen oder vertreten Sie ggf. auch, wenn Sie an der Zwangsversteigerung nicht selbst oder nicht allein teilnehmen wollen. Sprechen Sie uns an und wir finden eine L├Âsung.

Immobilienrecht: Notarieller Kaufvertrag mit oder ohne Rechtsanwalt

Jeder der bereits einmal eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung gekauft hat oder kaufen wollte kennt das: Der┬á Notar erstellt einen Entwurf und man fragt sich, ob das was in dem Entwurf drin steht richtig ist. Oder ob es genau das ist, was man m├Âchte und braucht.┬á Jetzt m├Âchte man gerne eine zweite Meinung h├Âren. Doch ein Rechtsanwalt kostet zus├Ątzliches Geld. Lohnt sich das ├╝berhaupt?

Hierzu zun├Ąchst eine Vor├╝berlegung:

Was ist ein Notar?

Der Notar (lat. notarius, Geschwindschreiber) ist in Deutschland als unabh├Ąngiger Tr├Ąger eines ├Âffentlichen Amtes; ┬ž 1 BNotO
Dabei ist er unbedingt zur Unparteilichkeit verpflichtet, was ihn vom Rechtsanwalt, der die Interessen einer Partei vertritt, unterscheidet.

Was folgt daraus f├╝r Sie?

Der Notar wird Sie rechtlich richtig beraten. Und ihre W├╝nsche so gut er es kann in Worte und rechtlich verbindliche vertragliche Regelungen fassen. Doch seine Unparteilichkeit ist f├╝r Sie nicht nur Segen, sondern auch Fluch. Denn nicht nur Sie, sondern auch Ihr Vertragspartner ist Partei. D.h. der Notar darf keine Regelung vorschlagen, die ihren Vertragspartner benachteiligen k├Ânnte.

Welche Regelungen k├Ânnten Ihren Vertragspartner benachteiligen?

Das sind selbstverst├Ąndlich Regelungen, die g├╝nstig f├╝r Sie sind.
Der Notar darf folglich kraft seines Amtes, seines gesetzlichen Auftrages und insbesondere auch zur Vermeidung eigene Haftungsanspr├╝che Ihrer Rechte nicht wahrnehmen. Und Ihnen nichts anraten, was f├╝r Sie g├╝nstig ist bzw. Ihre Rechte gegen├╝ber dem Vertragspartner ├╝ber das Mindestma├č hinaus verbessert.

Ergebnis:

Die logische und notwendige Folge ist, dass ein notarieller Entwurf und ein notarieller Vertrag immer den kleinsten gemeinsamen Nenner darstellt. Der Notar muss und wird die f├╝r die Beteiligten sicherste L├Âsung vorschlagen, bei der – gerade noch – keine der Parteien benachteiligt wird.

Nun stellen Sie sich die Frage:

Wollen Sie, dass bei einer wirtschaftlich so wichtigen Entscheidung wie dem Kauf einer Immobilie: Ihre Interessen auf der Basis des kleinsten gemeinsamen Nenners ber├╝cksichtigt werden oder m├Âchten Sie, dass jemand den Vertrag in Ihrem Sinne ├╝berpr├╝ft und ggf. Ihnen f├╝r Sie g├╝nstige Verbesserungen empfiehlt? Die ├änderungen an dem Vertrag m├╝ssen dabei gar nicht gro├č sein. Denn es bleibt unbenommen so, dass notarielle Vertr├Ąge in der ├╝berwiegenden Mehrheit gut und passend sind. Aber schon durch kleine Ver├Ąnderungen konnten wir in der Vergangenheit h├Ąufig
steuerliche Vorteile im Rahmen der Grunderwerbsteuer erzielen, die die Kosten unserer Inanspruchnahme gr├Â├čenordnungsm├Ą├čig aufgewogen haben die Sicherheitenposition unseres Mandanten so verbessern, dass im Falle eines Falles unser Mandant auch tats├Ąchlich das bekommt, was er sich mit dem Vertrag versprochen hat.

Auf der Basis einer Honorarvereinbarung ist die ├ťberpr├╝fung und Optimierung eines Notarvertrages gar nicht so teuer, wie Sie vielleicht bef├╝rchten. Aber wertvoller f├╝r Sie als Sie sich bisher vorgestellt haben.

Immobilienrecht: Einfamilienhaus (ca. 143 qm) in Boberg zu verkaufen

Am „Zwangsversteigerungstermin f├╝r Boberg Blatt 1906“ am 06.08.2010 soll durch das Amtsgericht Bergedorf das in „Asbrookdamm 11B, 22115 Hamburg“ Asbrookdamm 11B, 22115 Hamburg belegene Grundst├╝ck versteigert werden.

Das Grundst├╝ck ist bebaut mit einem vollunterkellerten, eingeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Fertigbauweise (Holztafelbau), Keller Massivbau. Verputze Au├čenfassade, hell gestrichen. Wohnfl├Ąche ca. 143 m┬▓. Erdgeschoss: Diele, K├╝che, Vollbad, 3 R├Ąume. Dachgeschoss: kleiner Flur, Duschbad, 3 R├Ąume. Gaszentralheizung. Nach Angaben des Gutachters handelt es sich um ein Niedrigenergiehaus. Das Objekt wird durch die Eigent├╝mer selbst genutzt.

Als Ersteher muss man damit rechnen, dass der – dann ehemalige – Eigent├╝mer nicht freiwillig auszieht. „Muss ich dann auf R├Ąumung klagen?“, werde ich immer wieder gefragt. Nicht unbedingt. H├Ąufig kann hier ┬ž 93 ZVG weiterhelfen. Aber dieses Verfahren muss zum einen richtig betrieben werden. Und der Ersteher muss die anfallenden Kosten f├╝r die R├Ąumung verauslagen.

Was bei einem Einfamilienhaus durchaus EUR 4.000 – und z.T. sogar mehr – kosten kann. Nicht zuletzt muss man die Dauer des Verfahrens (ca. 6 Monate) mit einkalkulieren. U.U. geht es schneller. Aber wenn man das Haus schneller braucht hat man als Ersteher u.U. ein Problem. In dem nun anstehenden Zwangsversteigerungstermin gelten die 5/10- und die 7/10-Grenzen nicht mehr, da in einem ersten Versteigerungstermin der Zuschlag aus den Gr├╝nden des ┬ž 74 a Abs. 1 ZVG versagt worden ist.

Das bedeutet, dass dem Grunde nach des denkbare Gebot oberhalb des geringsten Gebotes erfolgreich sein kann. Dem betreibenden Gl├Ąubiger steht es allenfalls frei, die Zwangsversteigerung einzustellen. Ggf. kann man versuchen, hier vor der Versteigerung einmal direkten Kontakt mit dem Gl├Ąubiger aufzunehmen um zu erfahren, f├╝r welchen Betrag dieser das Objekt versteigern lassen w├╝rde. F├╝r ein Gebot ist u.U. Sicherheit von 10% des Verkehrswerts (= EUR 236.000 – EUR 23.600) zu leisten. Womit theoretisch die Sicherheit das eigene Gebot ├╝bersteigen kann.