Archiv f√ľr Kategorie: Mietrecht

Schadensersatz Schönheitsreparaturen

Schadensersatz Schönheitsreparaturen. Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, dann schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen. Sofern er dann diese Schönheitsreparaturen nicht vornimmt, kann der Vermieter von ihm auch keinen sonstigen Ersatz verlangen. Sofern die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist schuldet der Mieter dem Grunde nach die Schönheitsreparaturen. Wenn er diese nicht erbringt, muss er die Kosten der Ersatzvornahme tragen. Falls er die Schönheitsreparaturen nicht sachgerecht vornimmt gilt dasselbe.

Doch was gilt dann, wenn die Klausel zwar unwirksam ist, der Mieter jedoch trotzdem Sch√∂nheitsreparaturen vornimmt, diese jedoch nicht fachgerecht ausgef√ľhrt?

Bisherige herrschende Meinung
Bislang wurde bei den Amtsgerichten h√§ufig die Meinung vertreten, dass es im Falle der Schlechtleistung nicht mehr darauf ankommt, ob die Sch√∂nheitsreparaturklausel wirksam war oder nicht. Die Schlechtleistung wurde dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch ausl√∂sen. So dass man sich dann √ľber die Kosten der M√§ngelbeseitigung nur noch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes unterhalten m√ľsste.

Unter diesem Gesichtspunkt konnte man dem Mieter bislang bei Zweifeln √ľber die Wirksamkeit der Sch√∂nheitsreparaturklauseln dem Grunde nach nur raten, besser gar nichts zu tun.

Geänderte Rechtsprechung des BGH
Von dieser mieterunfreundlichen Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof (BGH) nun abgewichen. In seinem Urteil vom 31.8.2010, VIII ZR 42/09, hat der BGH entschieden, dass der Mieter nicht zum Schadensersatz f√ľr nicht fachgerechte (fehlerhafte) Sch√∂nheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Der Vermieter sei nach Auffassung des BGH in diesem Fall ohnehin zur eigenen Durchf√ľhrung der Sch√∂nheitsreparaturen verpflichtet. Nicht fachgerechte Arbeiten des Mieters, die dieser in dem falschen Glauben, er sei zur Ducrhf√ľhrung verpflichtet, vorgenommen hat √§ndern hieran nichts. Dem Vermieter entst√ľnde im Ergebnis kein Schaden, da er an der ihm obliegenden Sch√∂nheitsreparatur nicht gehindert sei.

Fazit
Aufgrund der nun h√∂chstrichterlich entschiedenen √Ąnderung in der Rechtsprechung kann ein Mieter bei Zweifeln √ľber die Wirksamkeit der Sch√∂nheitsreparaturen und gleichzeitig dem n√∂tigen Vertrauen in die eigenen handwerklichen F√§higkeiten die Arbeiten beruhigt vornehmen. Er l√∂st im Normalfall, falls nicht effektiv eine Sachbesch√§digung neu hinzutritt ‚Äď keine Schadensersatzanspruch aus. Und er kann so das rechtliche Risiko f√ľr den Vermieter erh√∂hen, dass dieser im Nachhinein nicht die Kosten f√ľr eine vollst√§ndig unterbliebene Sch√∂nheitsreparatur ersetzt verlangen kann. Da bei Sch√∂nheitsreparaturen kein handwerklich vergleichbares Ergebnis sondern nur „fachgerechte“ Arbeiten geschuldet sind steigt durch diese Vorgehensweise das Prozessrisiko und Kostenrisiko f√ľr den Vermieter erheblich. Vor diesem Hintergrund d√ľrfte es in der Zukunft in den dargestellten F√§llen zu deutlich weniger Klagen kommen.

Mietminderung Heizung ‚Äď Mietrecht, Heizen nicht vergessen

Mietminderung¬†Heizung ‚Äď Mietrecht, Heizen nicht vergessen.
Die Temperaturen der letzten Tage waren so unangenehm kalt, dass wir schon die Aussicht auf ein Alstereisvergn√ľgen brauchen, um dem noch etwas positives abzugewinnen. Wie der Spiegel berichtetete, f√ľhren die Temperaturen sogar bereits zu Auswirkungen auf die Heizkosten.¬†Was aber auch nicht wirklich √ľberraschend ist. Denn die Preisentwicklung auf dem Energiemarkt hat, wie z.B.¬†im Handelsblatt zu lesen war, den Mieterbund bereits veranlasst, vor einer¬†‚ÄěEnergie-Armut‚Äú zu warnen. Nun m√∂chte man meinen, dass Vermieter stark daran interessiert sein m√ľssten, die Beheizung ihrer Objekte sicherzustellen. Schlie√ülich verlangen Wohngeb√§ude- und Hausvericherer dass ihre Kunden Frostsch√§den an Immobilien und Inventar vorbeugen. Sonst k√ľrzen sie die Leistung. Doch die Realit√§t sich manchmal anders aus. So konnte man in der Bergedorfer Zeitung bereits mehrfach √ľber die Deutsche Annington lesen.¬†Doch auch aktuell gilt offenbar: Keine Heizung, kein Warmwasser, minus 10 Grad. Was kann / soll ein Mieter in dem Fall tun?

Mietminderung
Der Klassiker ist diesem Fall ist die Mietminderung. Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein; einer Erkl√§rung des Mieters Bedarf es nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter dem Vermieter aber den Mangel zumindest angezeigt haben, um den Vermieter in die Lage zu versetzen, den Mangel √ľberhaupt beheben zu k√∂nnen. Zu den Gr√ľnden f√ľr den Mangel muss der Mieter nach einer neuen Entscheidung des BGH gar nichts sagen. Es reicht insoweit aus, wenn er die Auswirkungen des Mangels darlegt. Das erleichtert f√ľr den Mieter die Durchsetzung seiner Rechte erheblich. Wie hoch die angemessene Mietminderung ist, h√§ngt hier stark von den Umst√§nden des Einzelfalles ab. F√ľr den Fall, dass die W√§rmeversorgung der Wohnung vollst√§ndig ausf√§llt (Heizung, Warmwasser, Gasherd), wurde von der Rechtsprechung f√ľr die Winterzeit sogar bereits eine Mietminderung von 100 % akzeptiert. Im Regelfall d√ľrften allein bei fehlender Heizung im Winter 50 % Mietminderung nicht zu beanstanden sein.

Beseitigungsklage
Wie bei jedem Mangel kann auch bei einem Ausfall der Heizung direkt auf Beseitigung des Mangels geklagt werden. Wenn man ein erfolgreiches Urteil erstritten hat, kann man die Kosten f√ľr die Ma√ünahme im Rahmen der Kostenfestsetzung gegen den Vermieter festsetzen lassen. Dadurch wird der Mieter von der Pflicht entbunden, die Kosten des Handwerkers zun√§chst mit eigenem Geld vorzufinanzieren. Rein praktisch ist hier f√ľr eine erfolgreichere Ma√ünahme jedoch notwendig, dass mit Sicherheit feststeht, wie der Mangel √ľberhaupt zu beseitigen ist. Gerade in komplexen Heizungssystemen wie z.B. jenen in Geesthacht bei der Deutschen Annington k√∂nnte dies u.U. ein f√ľr den einzelnen Mieter nicht ohne weiteres aufkl√§rbares Hindernis sein.

Au√üerordentliche, fristlose K√ľndigung
Wer sich mit seinem Vermieter gar nicht mehr herum√§rgern m√∂chte, k√∂nnte auch den Weg √ľber eine au√üerordentliche, fristlose K√ľndigung gehen. Hier empfiehlt es sich, dem Vermieter zuvor schriftlich eine (kurze) Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und die au√üerordentliche K√ľndigung ausdr√ľcklich anzudrohen (Fristsetzung mit K√ľndigungsandrohung).

Fazit
Es gibt hier schon eine Reihe M√∂glichkeiten. Welche von diesen – oder vielleicht noch anderen – in Ihrem Fall f√ľr Sie passend sind, sollten Sie ggf. mit einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt besprechen.

Mietrecht Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße

Mietrecht Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Stra√üe.¬†Vor einigen stand in der Bergedorfer Zeitung „Der Pfuschbau an der Holtenklinker Stra√üe“ ein interessanter Artikel¬†√ľber das¬†Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Stra√üe 108. Dies zeigt exemplarisch die Schwierigkeiten, mit denen Mieter immer wieder zu k√§mpfen haben. Aber welche M√∂glichkeiten hat man als Mieter, sich zu wehren?

Selbständiges gerichtliches Beweissicherungsverfahren

Das¬†selbst√§ndige Beweisverfahren (fr√ľher: Beweissicherungsverfahren) ist¬†ein gerichtliches Verfahren, welches dem eigentlichen Zivilprozess, durch einen entsprechenden Antrag vorgeschaltet werden kann, um in F√§llen mit einer gewissen Eilbed√ľrftigkeit eine Beweissicherung zu gew√§hrleisten, wenn hieran ein rechtliches Interesse besteht oder auch zu dem Zweck, aufgrund der gewonnenen Ergebnisse ein weiteres streitiges Gerichtsverfahren zu verhindern. Ein eigenes Verfahren ist hierf√ľr notwendig, da ein einseitig von einer Partei eingeschalteter¬†Gutachter¬†nicht die Gew√§hr der Unabh√§ngigkeit bietet wie ein gerichtlich bestellter Gutachter. Durch dieses Verfahren werden jedoch nur die Beweise gesichert. Eine L√∂sung des Problems erh√§lt der Mieter hierdurch nicht.

Mietminderung

Nach ¬ß 536 BGB muss der Mieter¬†¬†f√ľr die Zeit, w√§hrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Was nun aber im konkreten Fall angemessen ist, ist abstrakt nicht zu sagen.¬†Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, aber zumindest¬†hinsichtlich der Anforderung an einem M√§ngelanzeige des Mieters gekl√§rt. Danach muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage √ľber die Gebrauchsbeeintr√§chtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es reicht aus, wenn die M√§ngelsymptome beschrieben werden. Erst f√ľr die Berechnung der Quote ist nach der Rechtsprechung des BGH weiterer Vortrag notwendig. Hier empfiehlt sich unserer Erfahrung nach ein M√§ngeltagebuch, dass in etwa wie folgt aussieht: Mangel / Datum / Beschreibung / Zeuge / Mangelanzeige beim Vermieter / Beseitigung

Mängelbeseitigungsklage

Der Vermieter ist nur dann automatisch zu Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat. Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an dem Mangel (z. B. Heizungsausfall), kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist dann der Fall, wenn eine angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Schaden beseitigt wurde. Zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet. Die Kosten der notwendigen Maßnahmen können, wenn die Mängelbeseitigungsklage erfolgreich war, im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahren gegen den Vermieter festgesetzt und als Vorschuss vom Mieter vollstreckt werden, um die Vorfinanzierung der Maßnahmen durch den Mieter zu vermeiden.

Fazit

Welche der möglichen Maßnahmen in dem jeweiligen Fall die richtige ist, hängt von vielen Faktoren ab. Dies sollten Sie in jedem Einzelfall in Ruhe mit einem im Miet- und Immobilienrecht erfahrenen Anwalt absprechen.

Unbekannte Erben des Mieters

Manch ein Vermieter sieht sich v√∂llig √ľberraschend einer f√ľr ihn schwierigen Situationen ausgesetzt, wenn sein Mieter unvorhergesehen stirbt. Ist dem Vermieter dann kein Bevollm√§chtigter oder Erbe bekannt, stellt sich f√ľr den Vermieter die Frage, wie er die weitere Nutzung und insbesondere die K√ľndigung und R√§umung organisieren kann. Unjuristischer, pragmatischer Ansatz: Manch ein Vermieter wird sich in so einer Situation vielleicht denken: „Wo kein Kl√§ger, da kein Richter‚Äú Und er wird kurzerhand die Mietwohnung r√§umen und neu vermieten. Vielleicht haben Sie in Ihrem Bekanntenkreis jemand der Ihnen erz√§hlt hat, dass dies bei dem Freund eines Freundes hervorragend geklappt hat. Im Einzelfall mag das vielleicht sogar so sein. Die Rechtsprechung zur so genannten „kalten R√§umung“ und die sich daraus f√ľr den Vermieter ergebenden Haftungsrisiken lassen jedoch aus Sicht eines Anwaltes hier nur einen Rat zu: So sollten sie aus rechtlichen Gr√ľnden und vor dem wirtschaftlichen Risiko der Haftung nicht verfahren!

K√ľndigung und R√§umung

Durch den Tod des Mieters endet das Mietverh√§ltnis nicht automatisch. Nach ¬ß 580 BGB haben jedoch sowohl ‚Äěder Erbe‚Äú als auch der Vermieter das Recht, innerhalb von einem Monat ab Kenntnis den Mietvertrag mit der gesetzlichen K√ľndigungsfrist zu k√ľndigen. Die normalen Ausschlussgr√ľnde, die den Vermieter √ľblicherweise eine K√ľndigung hindern w√ľrden, gelten in diesem Fall nicht. Damit die K√ľndigung des Vermieters jedoch wirksam werden kann ist es erforderlich, dass er sie dem Mieter, d.h. in diesem Fall den Erben des Mieters gegen√ľber erkl√§rt. Sofern er diese nicht kennt hat der Vermieter ein Problem und ihm beginnt die vorstehend genannte Frist zu verstreichen. Nach Ablauf der Frist w√§re nur noch die „normale“ K√ľndigung m√∂glich. Bekannterma√üen ist dies f√ľr den Vermieter h√§ufig ein Problem.

Bestellung eines Nachlasspflegers

F√ľr diesen Fall sieht ¬ß 1960 BGB die M√∂glichkeit vor, dass durch das Nachlassgericht ein Nachlasspfleger bestellt wird. Dieser vertritt die Erben. Ihm gegen√ľber kann sodann die K√ľndigung erkl√§rt werden. Er kann f√ľr die Erben die R√§umung der Mietsache veranlassen. Insoweit stellt sich bisweilen die Frage, wer die Kosten hierf√ľr tr√§gt. Da die Gerichte die Neigung haben erst dann t√§tig zu werden, wenn ein ausreichender Gerichtskostenvorschuss eingezahlt ist kommen auch Nachlassgerichte hier des Providern auf die Idee, den Nachlasspfleger erst zu bestellen, wenn der Antragsteller – hier also der Vermieter ‚Äď zun√§chst einen Kostenvorschuss eingezahlt hat. Dem ist das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in seinem Beschluss vom 22.06.2010, XV W 308/10, entgegengetreten. Danach darf das Gericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft nicht von der Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abh√§ngig machen. Hierzu fehle es nach Auffassung des OLG ist an einer gesetzlichen Anspruchsgrundlage.

Fazit

Sofern von Ihnen ein entsprechender Kostenvorschuss angefordert wird, sollten hier gegen dementsprechend Beschwerde einlegen. In jedem Fall empfehle ich Ihnen, sich in Fällen wie diesem gegebenenfalls auch schon vor Antragstellung fachkundigen Rat einzuholen.

Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter ist bei einem Mietvertrag √ľber Wohnraum nach ¬ß 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, sp√§testens bis zum Ablauf des zw√∂lften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums √ľber die Betriebskosten abzurechnen. Soweit d√ľrfte die Rechtslage bekannt sein. Was jedoch viel Mietern und auch Vermietern nicht bekannt ist: Auch der Mieter ¬†unterliegt¬†Verpflichtungen, die aus der Betriebskostenabrechnung folgen.

 

R√ľgepflicht

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der verpflichtet, Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

 

Urteil des BGH – Betriebskostenabrechnung und die Pflichten des Mieters

Der BGH hat hierzu in seinem Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10 entschieden, dass der Mieter innerhalb dieser Frist dem Vermieter auch mitteilen muss, das und welche Einzelpositionen seiner Meinung nach nicht umlagerf√§hig sind. Die Ausschlussfrist des Vermieters und die Einwendung des Mieters seien aufeinander abgestimmt. Der Zweck dahinter sei, dass innerhalb einer planbaren Zeitklarheit √ľber die gegenseitigen Anspr√ľche erzielt werden kann. Dieser Zweck (Rechtssicherheit und Rechtsfrieden) k√∂nnen nicht erreicht werden, wenn nach Ablauf der Fristen noch Streitigkeiten √ľber die Umlagef√§higkeit von Einzelpositionen m√∂glich w√§ren.

 

Empfehlung / Fazit:

Sollten Sie Ihre Betriebskostenabrechnung pr√ľfen wollen lautet daher der Rat, hiermit nicht bis zum Ablauf der Jahresfrist zu warten sondern sich m√∂glichst zeitnah fachkundigen Rat einzuholen. Andernfalls droht Ihnen allein durch Zeitablauf der Verlust Ihrer ansonsten bestehenden Rechte.

Mietrecht Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern

Wenn in einem Mietvertrag auf einer (oder beiden) Seiten mehrere Personen beteiligt sind, d.h. es mehrere Vermieter und/oder mehrerer Mieter gibt, dann m√ľssen s√§mtliche Erkl√§rungen immer allen Vertragspartnern gegen√ľber erkl√§rt werden, damit sie wirksam sind. Immer? Nein, nicht immer.

 

Grundsatz

Jede √Ąnderung des Vertrages – der Jurist spricht insoweit von „rechtsgesch√§ftlichen Erkl√§rungen“ – bedarf des Zugangs an den Vertragspartner. Das gilt f√ľr K√ľndigungen sowie f√ľr Mieterh√∂hung und anderes. Sofern ‚Äěder Vertragspartner“ eine Personenmehrheit ist, muss jedem Vertragspartner die Erkl√§rung zugehen. Anderenfalls wird sie nicht wirksam. Dies stellt sich in der Praxis sowohl bei Abmahnungen, K√ľndigungen als auch Mieterh√∂hungen h√§ufig als ein faktisches Problem und eine rechtliche H√ľrde dar. “’Ausnahme: Betriebskostenabrechnung“‘ Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09 hiervon eine faktisch relevante Ausnahme gemacht. Nach Auffassung des BGH reicht es f√ľr die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, dass diese zumindest ein Mieter gegen√ľber zugegangen ist. Dieser eine Mieter k√∂nne sodann die Abrechnung auf ihre Richtigkeit und Angemessenheit √ľberpr√ľfen. Eine Mitwirkung des anderen vertraglichen Mitmieters sei f√ľr die reine √úberpr√ľfung nicht erforderlich. Das bedeutet, dass dem Mieter, dem in die Betriebskostenabrechnung tats√§chlich zugeht, auch die Zahlungsanspr√ľche aus der Betriebskostenabrechnung gegen√ľber geltend gemacht werden k√∂nnen. Trotz dieser gewichtigen Ausnahme bleibt es jedoch dabei, dass dem anderen Mieter, der die Betriebskostenabrechnung nicht erh√§lt, aus der Betriebskostenabrechnung heraus auch keine negativen Konsequenzen abgeleitet werden k√∂nnen.

 

Fazit

In den F√§llen, in denen der Aufenthaltsort eines Mieters unbekannt ist, das Mietverh√§ltnis aber zumindest noch laufend weiter fortgef√ľhrten abgerechnet werden soll bietet diese Rechtsprechung des BGH dem Vermieter einen praktischen L√∂sungsweg. Unabh√§ngig davon sollte aus Gr√ľnden der Vorsicht trotzdem versucht werden, die Betriebskostenrechnung immer allen Mietern wirksam zu √ľbersenden. Gegebenenfalls ist bereits im Mietvertrag eine Empfangsvollmacht mit aufzunehmen. Solange diese nicht widerrufen ist kann sodann aufgrund der Vollmacht gegebenenfalls an einen Mieter wirksam zugestellt werden. Dies w√§re dann nicht nur auf Betriebskostenabrechnungen beschr√§nkt sondern k√∂nnte sich auch auf Abmahnungen und K√ľndigungen erstrecken.

Ladenmieter muss √ľber Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufkl√§ren

Kaufmannsrecht ist hart und schnell. Von einem Kaufmann wird erwartet, dass er sich selbst in ausreichender Weise um seine Angelegenheiten k√ľmmert. Dem Grunde nach gilt dies auch im Rahmen der Gewerberaummieten. Aber es gibt Ausnahmen …

Sachverhalt – Ladenmieter muss √ľber Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufkl√§ren

Die Kl√§gerin in dem vom Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 192/08 entschiedenen Fall hat an den dortigen Beklagten in einem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen Haus ein Ladengesch√§ft gemietet. In dem vermieteten Ladengesch√§ft sollten Textilien verkauft werden. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage beigef√ľgte Sortimentsliste, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten Bekleidungsangebot enthielt, ohne eine bestimmte Marke zu nennen. Der Beklagte beabsichtigte, ohne dass er dies der Kl√§gerin mitgeteilt hatte, nahezu ausschlie√ülich Waren der Marke „Thor Steina“ verkaufen. Hierzu muss man wissen, dass diese Marke in der √Ėffentlichkeit in einem ausschlie√ülichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt wird. Zun√§chst versuchte die Kl√§gerin den Beklagten von dem beabsichtigten Angebot der Marke „Thor Steina“ abzubringen bzw. dem Beklagten gans zu einem Verzicht auf die Er√∂ffnung des Ladens zu bewegen. Letzteres scheiterte. Der Beklagte unterschrieb jedoch auf Wunsch der Kl√§gerin noch eine Erkl√§rung zum Mietvertrag in der er versicherte, dass von seinem Gewerbe aus keine verfassungsrechtlich relevanten Aktivit√§ten ausgingen. Noch am selben Tag, dem Tag der Er√∂ffnung, k√ľndigte die Vermieterin den Mietvertrag aus wichtigem Grund und erkl√§rte dar√ľber hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger T√§uschung. Sowohl das Landgericht, also das OLG und der BGH gaben der R√§umungsklage der Kl√§gerin statt.

Begr√ľndung – Ladenmieter muss √ľber Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufkl√§ren

Grunds√§tzlich obliegt es zwar im Gewerberaummietrecht dem Vermieter, sich √ľber alle etwaigen Gefahren und Risiken selbst zu informieren. Er muss ganz allgemein f√ľr sich pr√ľfen, welche rechtlichen Folgen und Risiken mit dem Mietvertrag verbunden sind. Nach Auffassung der Richter am BGH muss er dabei allerdings nicht nach Umst√§nden forschen, f√ľr die er keinen Anhaltspunkt hat und die so au√üergew√∂hnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist ferner nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger au√üergew√∂hnlicher Umst√§nde durchzuf√ľhren. Vielmehr besteht eine Rechtspflicht zur Aufkl√§rung auch ohne Nachfrage, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die f√ľr ihn von ausschlaggebender Bedeutung sein w√ľrden. Nach Auffassung der Richter war dies im Falle der Marke „Thor Steina“ der Fall. Diese war geeignet, das Hundertwasser-Haus als Anziehungspunkt f√ľr rechtsradikale K√§uferschichten erscheinen zu lassen. Da dieses sodann als Ort f√ľr Demonstrationen und gewaltsame Auseinandersetzung sich herauskristallisieren k√∂nnte w√§re die rufsch√§digende Wirkung geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten und die anderen Mietern im Wesen zu einer Minderung der Miete oder Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen. Der Verkauf von Waren der Marke „Thor Steina“ konnte deshalb der Vermieterin einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuf√ľgen. Aus diesem Grund waren die Richter des BGH der Auffassung, dass hier der Gewerbemietvertrag wirksam gem√§√ü ¬ß 123 Abs. 1, ¬ß 124 BGB wegen arglistiger T√§uschung angefochten werden konnte.

Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen

Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen – Ein Umzug f√ľhrt fast immer, geradezu notwendigerweise, zu einer gesteigerten Inanspruchnahme von Treppenh√§usern und Aufz√ľgen. Sie machen in der Regel zus√§tzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Und sogar Profis k√∂nnen in der Regel kleinere, auch unbedeutende und erst in ihrer H√§ufung die Reparaturbed√ľrftigkeit des Treppenhauses deutlich machende Sch√§den kaum vermeiden. Vor diesem Hintergrund kommt es immer wieder vor, dass in Wohnungseigentumsanlagen eine Umzugskostenpauschale eingef√ľhrt werden soll. Derjenige, der dann konkret die Kosten tragen soll fragt sich: ¬†Geht denn das? “’Grundsatz“‘ Dem Grunde nach k√∂nnen ma√üvolle Umzugskostenpauschalen im Wege eines Mehrheitsbeschlusses entsprechend ¬ß 21 Abs. 7 WEG eingef√ľhrt werden. Die gesteigerte Inanspruchnahme ist hier bei Umz√ľgen ganz offensichtlich gegeben. Die Festsetzung einer Umzugskostenpauschale muss jedoch den Grunds√§tzen einer ordnungsgem√§√üen Verwaltung entsprechen. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn die Regelung zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigent√ľmer f√ľhrt.

Rechtsprechung –¬†Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen

Einen entsprechenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 01.10.2010, V ZR 220/09, zu entscheiden. In der dortigen Regelung war es so, dass die Wohnungseigent√ľmer sich davor sch√ľtzen wollten, dass √ľber Zeitmietvertr√§ge regelm√§√üiger Umzugsbedarf best√ľnde. Nur f√ľr derartige Umz√ľgen war die Zahlung einer Umzugskostenpauschale vorgesehen. F√ľr Umz√ľge, die aufgrund eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages erfolgten oder f√ľr Umz√ľge, die durch einen Wohnungseigent√ľmer erfolgten sollte die Pauschale nicht anfallen. Hierin sah der BGH eine Verletzung der Grunds√§tze einer ordnungsgem√§√üen Verwaltung, weil hier eine sachlich zutreffende Differenzierung und Unterscheidung nicht gegeben ist. Ein ausreichender Sachgrund war nicht festzustellen, da nicht ersichtlich war, dass die von der Regelung ausgenommen Umz√ľge zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums f√ľhren. “’Fazit“‘ Es ist m√∂glich durch Mehrheitsbeschluss entsprechender Kostentragungspflichten und Pauschalen einzurichten. Aber nicht jede Regelung, die durch Mehrheitsbeschluss erlassen wurde, h√§lt auch einer gerichtlichen √úberpr√ľfung stand. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass sich Verwalter und Wohnungseigent√ľmer vor Abfassung eines Beschlusses einmal dar√ľber informieren, welche rechtlichen Grenzen es gibt, damit ein wirksamer Beschluss gefasst werden kann und eine nachtr√§gliche kostentr√§chtige Entscheidung vermieden werden kann. Diejenigen Wohnungseigent√ľmer, die mit Kosten √ľberzogen werden, die sie f√ľr ungerechtfertigt erachten haben, wie man aus der Rechtsprechung des BGH sehen kann, durchaus eine Chance, trotz eines eindeutig erscheinenden Mehrheitsbeschlusses eine Inanspruchnahme gegebenenfalls zu vermeiden.

Kosten K√ľndigung bei gewerblichem Vermieter

Eine K√ľndigung ist f√ľr einen Mieter immer ein einschneidendes Erlebnis. Sofern die K√ľndigung berechtigt ist und wohlm√∂glich auch noch eine R√§umungsklage notwendig wird, sind die Kosten erheblich. Aber muss der Mieter die Kosten f√ľr die K√ľndigung in jedem Fall zahlen? “’Grundsatz“‘ Im Normalfall wird der Mieter um die Kostentragungspflicht nicht herumkommen, wenn die K√ľndigung dem Grunde nach wirksam ist. Entweder hat der Mieter sich in schwerer, ihm rechtlich vorwerfbarer Weise gegen seine vertragliche Verpflichtung verhalten. In dem Fall muss er nach ¬ß 280 BGB alle hieraus dem Vermieter entstandenen Sch√§den ersetzen. Dies sind auch die Kosten der Einschaltung eines Anwalts. Oder aber der Mieter ist mit der Zahlung der Miete in Verzug oder hat gegen eine vorangegangene Abmahnung mit K√ľndigungsandrohung versto√üen und muss aus diesem Grund ‚Äď gegebenenfalls nach ¬ß 286 BGB – den Schaden des Vermieters in Form der Rechtsanwaltsgeb√ľhren tragen. “’Ausnahme: gewerbliche Gro√üvermieter“‘ Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dies nicht der Fall, wenn es sich bei dem Vermieter um einen gewerblichen Gro√üvermieter handelt und es sich um einen tats√§chlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt. Dies sei insbesondere bei der Abfassung einer auf Zahlungsverzug gest√ľtzten K√ľndigung der Fall. In diesem Fall ben√∂tige der Gro√üvermieter selbst dann keine anwaltliche Hilfe, wenn er nicht √ľber eine eigene Rechtsabteilung verf√ľge. Aus diesem Grund hat der BGH in seiner Entscheidung vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09, dem Mieter nicht die Kostentragungslast f√ľr die au√üergerichtlich angefallenen Anwaltskosten f√ľr die Fertigung der K√ľndigung auferlegt. “’Fazit:“‘ Wie sich aus diesem Urteil zeigt, ist es die Ausnahme, dass der Mieter die Kosten f√ľr die K√ľndigung nicht zu tragen braucht. Nur bei bestimmten (atypischen) Vermietern und bei rechtlich einfachen F√§llen scheidet die vorstehend dargestellte Kostentragungspflicht des Mieters aus. In jedem anderen Fall ist es so, dass bei einer berechtigten K√ľndigung der Mieter die Kosten der vorherigen Einschaltung eines Anwaltes aus Gr√ľnden des Schadensersatzes zu tragen hat. Ob er es wirtschaftlich kann und die Kostenerstattungsanspr√ľche werthaltig sind ist eine Tatsachenfrage, die man im Detail pr√ľfen muss. Vor dem Hintergrund, dass die Anforderungen der Rechtsprechung an eine wirksame K√ľndigung jedoch betr√§chtlich sind kann der Rat hier nur lauten, bereits vor Abfassung der K√ľndigung sich gegebenenfalls anwaltlichen Rat und Hilfe einzuholen. Ansonsten √ľbersteigen die tats√§chlich anfallenden Verfahrenskosten die zun√§chst eingesparten Anwaltskosten bei weitem.

Mietrecht ‚Äď Wor√ľber sich Vermieter und Mieter so streiten

In der heutigen FTD findet sich eine interessante Aufstellung dar√ľber, worum sich vor deutschen Gerichten Vermieter und Mieter streiten.
Es geht um Beleidigungen, Betriebskosten oder Eigenbedarf: Knapp 280.000 Mietstreitigkeiten wurden allein 2009 vor deutschen Amts- und Landgerichten verhandelt.

Ab dem Punkt Nr. 2 stimmt die Aufstellung der FTD mit meinen praktischen Erfahrungen gr√∂√üenordnungsm√§√üig √ľberein. Im wesentlich streitet man sich √ľber Geld den Bestand des Mietverh√§ltnisses an sich (= die R√§umung).

Vertragsverletzungen wurden bislang kaum ausprozessiert. Weil der Mehrwert f√ľr den Vermieter nicht erkennbar war. Vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung immer mehr dazu √ľbergeht, K√ľndigungen aufgrund von Vertragsverletzungen selbst nach vorausgegangenen Abmahnungen mit K√ľndigungsandrohung nicht zu akzeptieren, wenn die Vertragsverletzung nicht zuvor eigenst√§ndig gerichtlich angegriffen wurde kann dies die hohe Zahl der Klagen in diesem Bereich durchaus erkl√§ren.

Mietrecht ‚Äď Wer ist mein Vermieter

H√§ufig genug glauben meine Mandanten, dass diese Frage doch ganz leicht zu beantworten sei. Der Eigent√ľmer ist der Vermieter. Wer denn wohl sonst? Doch diese Antwort ist schon im Ansatz falsch. Und von Folgefehlern wollen wir dabei noch gar nicht sprechen.

Ausgangsgrundlage: Vertrag

Im deutschen Zivilrecht ist f√ľr die Frage, wer Vermieter eines Objektes ist, nicht ma√ügeblich, wer Eigent√ľmer dieses Objektes ist. Ich kann theoretisch auch das Objekt eines Fremden (Juristen nennen ihn einen „Dritten“) vermieten.

Dann muss ich, als Vermieter, nur sehen, wie ich es schaffe den Mietvertrag zu erf√ľllen. Wenn ich den Besitz an der Sache dem Mieter verschaffen kann, dann habe ich meine Verpflichtung aus ¬ß 535 BGB erf√ľllt. Wenn nicht habe ich als Vermieter ein Problem und mache mich gem. ¬ß 280 BGB schadensersatzpflichtig

F√ľr die Frage, wer nun Vermieter ist muss man daher nicht in das Grundbuch, sondern in den Mietvertrag sehen. Wer dort als Vermieter angegeben ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat – bzw. wirksam vertreten wurde – ist der Vermieter.

Vermieterwechsel durch Kaufvertrag

Nat√ľrlich sind die F√§lle, in denen man ein fremdes Gut, insbesondere eine fremde Immobilie, vermietet rein praktisch selten. H√§ufiger ist es, dass man seine eigene Immobilie vermietet.

Doch Immobilien sind zwar unbeweglich. Doch das Eigentum an Immobilien kann sich leicht √§ndern. Weil durch den Verkauf einer Immobilie sich hier f√ľr den Mieter einiges √§ndern kann ist die Frage, wer nach einem Verkauf rechtlich als Vermieter der Ansprechpartner ist, von enormer Bedeutung.

Der Gesetzgeber hat dies in ¬ß 566 BGB sehr eindeutig gekl√§rt. Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet zun√§chst, dass der K√§ufer dem Mieter gegen√ľber an den Mietvertrag gebunden ist und weiterhin den Mietvertrag erf√ľllen muss.

Das Gesetz geht jedoch noch weiter. Der Erwerber tritt vollständig an Stelle des Verkäufers in den Mietvertrag ein. Dies ist eine der wenigen Fälle, in denen es zu einem Parteiwechsel in einem zivilrechtlichen Vertrag kommt. Es gibt dann noch haftungsrechtliche Folgefragen, die wir aber hier zunächst nicht weiter vertiefen wollen.

Gewillk√ľrter Vermieterwechsel

Denkbar sind aber auch F√§lle, in denen sich an dem Mietvertrag und dem Eigentum an der Immobilie nichts √§ndert. Und trotzdem der Vermieter sich wechseln soll. Einfach weil es f√ľr die interne Organisation des Vermieters nach seinen wirtschaftlichen Interessen f√ľr ihn Vorteilhaft w√§re. Ein derartiger Austausch ist ohne Zustimmung des Mieters nicht m√∂glich.

Der Austausch einer Vertragspartei ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei ist rechtlich ein Vertrag zulasten Dritter, der immer unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun √ľber einen gewillk√ľrten Vermieterwechsel entschieden, bei dem der Mieter unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt den Austausch des Vermieters f√ľr unzul√§ssig hielt.

Vermieter war zun√§chst ein von dem Eigent√ľmer verschiedener Dritter. In dem dort Mietvertrag hatten die Parteien in „¬ß 16 Untervermietung“ des Formularmietvertrags vom Juli 2002 – im Anschluss an Bestimmungen √ľber die Genehmigungsbed√ľrftigkeit einer Untervermietung – folgende Regelung getroffen: „6.

Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu √ľbertragen.“ Mit dreiseitigem Vertrag vom April 2004 trat der Beklagte als Mieter in den Mietvertrag ein.

Im M√§rz 2005 wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass das Mietverh√§ltnis auf die Eigent√ľmerin der vermieteten R√§ume – √ľbertragen worden sei und k√ľnftige Zahlungen an diese zu leisten seien.

Der Beklagte widersprach der √úbertragung des Mietvertrags, leistete aber weitere Zahlungen an die Eigent√ľmerin. Die Kl√§gerin k√ľndigte den Mietvertrag im Dezember 2006 wegen Zahlungsverzugs fristlos; der Beklagte r√§umte das Mietobjekt am selben Tag.

Die Kl√§gerin verlangt vom Beklagten r√ľckst√§ndigen Mietzins f√ľr die Zeit von Februar bis Dezember 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – Nachzahlung von Nebenkosten f√ľr die Jahre 2004 und 2005.

Der¬†BGH hat in seiner Entscheidung vom 9.6.2010, XII ZR 171/08, nun entschieden, dass die grunds√§tzlich notwendige Zustimmung des Mieters zur Vertrags√ľbertragung bereits in ¬ß 16 Nr. 6 des urspr√ľnglichen Mietvertrags erteilt worden war.

Danach hat der Vermieter „das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu √ľbertragen“. An diese Zustimmung ist der Beklagte aufgrund seines Eintritts in den Mietvertrag gebunden. Die Klausel h√§lt auch einer Inhaltskontrolle am Ma√üstab des ¬ß 307 BGB stand.

Dabei wird, wie auch der Streitfall zeigt, auf der Vermieterseite ein grunds√§tzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen sein, einen wirtschaftlich f√ľr sinnvoll erachteten k√ľnftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die M√∂glichkeit einer Bestands√ľbernahme der Mietverh√§ltnisse zu erleichtern.

Mietrecht ‚Äď Angabe Gesamtpersonenzahl bei Betriebskostenabrechnung

Sowohl f√ľr den Mieter als auch den Vermieter ist die laufende Betriebskostenabrechnung ein st√§ndiges √Ąrgernis. Der eine m√∂chte die immer h√∂her steigenden Kosten nicht zahlen. Der andere hat den Aufwand und den √Ąrger, obwohl die Betriebskosten f√ľr ihn nur durchlaufende Posten darstellen.

Trotzdem ist die Betriebskostenabrechnung eine immerwährende Quelle möglicher Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

Da der Mieter die Nebenkosten nur dann zu erstatten hat, wenn der Vermieter √ľber die Nebenkosten „ordnungsgem√§√ü“ abrechnet stellt sich aus Sicht des Mieters immer die Frage, ob die Abrechnung ordnungsgem√§√ü war oder ein beachtlicher Formfehler vorlag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun √ľber einen Fall zu entscheiden, in dem Vermieter bei der Umlegung der Betriebskosten die Personenzahl mit einem Bruchteil angegeben hatte.

Das es offensichtlich keine halben Personen geben kann, hielten die Mieter dies f√ľr unwirksam und verweigerten die Zahlung. Das AG gab der Klage i.H.v. 2.253 ‚ā¨ nebst Zinsen – unter Abweisung im √úbrigen – statt. Das LG wies sie bis auf einen Betrag von 290 ‚ā¨ nebst Zinsen ab.

Auf die Revision des Kl√§gers hob der BGH das Berufungsurteil mit seiner Entscheidung vom¬†15.9.2010, VIII ZR 181/09,¬†auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zur√ľck. Formell ordnungsgem√§√ü ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie gem. ¬ß 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth√§lt. Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen des Kl√§gers gerecht.

In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und M√ľllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ f√ľr 2003, „17,22 Personen“ f√ľr 2004, „16,06 Personen“ f√ľr 2005 und „13,98 Personen“ f√ľr 2006 aufgeschl√ľsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen.

Entgegen der Auffassung des LG wird die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat.

Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gr√∂beren) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht.

Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfl√§che bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfl√§che – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen √ľberpr√ľfen kann. Dies muss das Landgericht nun nachholen.