Archiv fĂŒr Kategorie: Mietrecht

Schadensersatz Schönheitsreparaturen

Schadensersatz Schönheitsreparaturen. Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, dann schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen. Sofern er dann diese Schönheitsreparaturen nicht vornimmt, kann der Vermieter von ihm auch keinen sonstigen Ersatz verlangen. Sofern die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist schuldet der Mieter dem Grunde nach die Schönheitsreparaturen. Wenn er diese nicht erbringt, muss er die Kosten der Ersatzvornahme tragen. Falls er die Schönheitsreparaturen nicht sachgerecht vornimmt gilt dasselbe.

Doch was gilt dann, wenn die Klausel zwar unwirksam ist, der Mieter jedoch trotzdem Schönheitsreparaturen vornimmt, diese jedoch nicht fachgerecht ausgefĂŒhrt?

Bisherige herrschende Meinung
Bislang wurde bei den Amtsgerichten hĂ€ufig die Meinung vertreten, dass es im Falle der Schlechtleistung nicht mehr darauf ankommt, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam war oder nicht. Die Schlechtleistung wurde dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch auslösen. So dass man sich dann ĂŒber die Kosten der MĂ€ngelbeseitigung nur noch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes unterhalten mĂŒsste.

Unter diesem Gesichtspunkt konnte man dem Mieter bislang bei Zweifeln ĂŒber die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln dem Grunde nach nur raten, besser gar nichts zu tun.

GeÀnderte Rechtsprechung des BGH
Von dieser mieterunfreundlichen Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof (BGH) nun abgewichen. In seinem Urteil vom 31.8.2010, VIII ZR 42/09, hat der BGH entschieden, dass der Mieter nicht zum Schadensersatz fĂŒr nicht fachgerechte (fehlerhafte) Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Der Vermieter sei nach Auffassung des BGH in diesem Fall ohnehin zur eigenen DurchfĂŒhrung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nicht fachgerechte Arbeiten des Mieters, die dieser in dem falschen Glauben, er sei zur DucrhfĂŒhrung verpflichtet, vorgenommen hat Ă€ndern hieran nichts. Dem Vermieter entstĂŒnde im Ergebnis kein Schaden, da er an der ihm obliegenden Schönheitsreparatur nicht gehindert sei.

Fazit
Aufgrund der nun höchstrichterlich entschiedenen Änderung in der Rechtsprechung kann ein Mieter bei Zweifeln ĂŒber die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturen und gleichzeitig dem nötigen Vertrauen in die eigenen handwerklichen FĂ€higkeiten die Arbeiten beruhigt vornehmen. Er löst im Normalfall, falls nicht effektiv eine SachbeschĂ€digung neu hinzutritt – keine Schadensersatzanspruch aus. Und er kann so das rechtliche Risiko fĂŒr den Vermieter erhöhen, dass dieser im Nachhinein nicht die Kosten fĂŒr eine vollstĂ€ndig unterbliebene Schönheitsreparatur ersetzt verlangen kann. Da bei Schönheitsreparaturen kein handwerklich vergleichbares Ergebnis sondern nur „fachgerechte“ Arbeiten geschuldet sind steigt durch diese Vorgehensweise das Prozessrisiko und Kostenrisiko fĂŒr den Vermieter erheblich. Vor diesem Hintergrund dĂŒrfte es in der Zukunft in den dargestellten FĂ€llen zu deutlich weniger Klagen kommen.

Mietminderung Heizung – Mietrecht, Heizen nicht vergessen

Mietminderung Heizung – Mietrecht, Heizen nicht vergessen.
Die Temperaturen der letzten Tage waren so unangenehm kalt, dass wir schon die Aussicht auf ein AlstereisvergnĂŒgen brauchen, um dem noch etwas positives abzugewinnen. Wie der Spiegel berichtetete, fĂŒhren die Temperaturen sogar bereits zu Auswirkungen auf die Heizkosten. Was aber auch nicht wirklich ĂŒberraschend ist. Denn die Preisentwicklung auf dem Energiemarkt hat, wie z.B. im Handelsblatt zu lesen war, den Mieterbund bereits veranlasst, vor einer „Energie-Armut“ zu warnen. Nun möchte man meinen, dass Vermieter stark daran interessiert sein mĂŒssten, die Beheizung ihrer Objekte sicherzustellen. Schließlich verlangen WohngebĂ€ude- und Hausvericherer dass ihre Kunden FrostschĂ€den an Immobilien und Inventar vorbeugen. Sonst kĂŒrzen sie die Leistung. Doch die RealitĂ€t sich manchmal anders aus. So konnte man in der Bergedorfer Zeitung bereits mehrfach ĂŒber die Deutsche Annington lesen. Doch auch aktuell gilt offenbar: Keine Heizung, kein Warmwasser, minus 10 Grad. Was kann / soll ein Mieter in dem Fall tun?

Mietminderung
Der Klassiker ist diesem Fall ist die Mietminderung. Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein; einer ErklĂ€rung des Mieters Bedarf es nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter dem Vermieter aber den Mangel zumindest angezeigt haben, um den Vermieter in die Lage zu versetzen, den Mangel ĂŒberhaupt beheben zu können. Zu den GrĂŒnden fĂŒr den Mangel muss der Mieter nach einer neuen Entscheidung des BGH gar nichts sagen. Es reicht insoweit aus, wenn er die Auswirkungen des Mangels darlegt. Das erleichtert fĂŒr den Mieter die Durchsetzung seiner Rechte erheblich. Wie hoch die angemessene Mietminderung ist, hĂ€ngt hier stark von den UmstĂ€nden des Einzelfalles ab. FĂŒr den Fall, dass die WĂ€rmeversorgung der Wohnung vollstĂ€ndig ausfĂ€llt (Heizung, Warmwasser, Gasherd), wurde von der Rechtsprechung fĂŒr die Winterzeit sogar bereits eine Mietminderung von 100 % akzeptiert. Im Regelfall dĂŒrften allein bei fehlender Heizung im Winter 50 % Mietminderung nicht zu beanstanden sein.

Beseitigungsklage
Wie bei jedem Mangel kann auch bei einem Ausfall der Heizung direkt auf Beseitigung des Mangels geklagt werden. Wenn man ein erfolgreiches Urteil erstritten hat, kann man die Kosten fĂŒr die Maßnahme im Rahmen der Kostenfestsetzung gegen den Vermieter festsetzen lassen. Dadurch wird der Mieter von der Pflicht entbunden, die Kosten des Handwerkers zunĂ€chst mit eigenem Geld vorzufinanzieren. Rein praktisch ist hier fĂŒr eine erfolgreichere Maßnahme jedoch notwendig, dass mit Sicherheit feststeht, wie der Mangel ĂŒberhaupt zu beseitigen ist. Gerade in komplexen Heizungssystemen wie z.B. jenen in Geesthacht bei der Deutschen Annington könnte dies u.U. ein fĂŒr den einzelnen Mieter nicht ohne weiteres aufklĂ€rbares Hindernis sein.

Außerordentliche, fristlose KĂŒndigung
Wer sich mit seinem Vermieter gar nicht mehr herumĂ€rgern möchte, könnte auch den Weg ĂŒber eine außerordentliche, fristlose KĂŒndigung gehen. Hier empfiehlt es sich, dem Vermieter zuvor schriftlich eine (kurze) Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und die außerordentliche KĂŒndigung ausdrĂŒcklich anzudrohen (Fristsetzung mit KĂŒndigungsandrohung).

Fazit
Es gibt hier schon eine Reihe Möglichkeiten. Welche von diesen – oder vielleicht noch anderen – in Ihrem Fall fĂŒr Sie passend sind, sollten Sie ggf. mit einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt besprechen.

Mietrecht Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße

Mietrecht Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße. Vor einigen stand in der Bergedorfer Zeitung „Der Pfuschbau an der Holtenklinker Straße“ ein interessanter ArtikelÂ ĂŒber das Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße 108. Dies zeigt exemplarisch die Schwierigkeiten, mit denen Mieter immer wieder zu kĂ€mpfen haben. Aber welche Möglichkeiten hat man als Mieter, sich zu wehren?

SelbstÀndiges gerichtliches Beweissicherungsverfahren

Das selbstĂ€ndige Beweisverfahren (frĂŒher: Beweissicherungsverfahren) ist ein gerichtliches Verfahren, welches dem eigentlichen Zivilprozess, durch einen entsprechenden Antrag vorgeschaltet werden kann, um in FĂ€llen mit einer gewissen EilbedĂŒrftigkeit eine Beweissicherung zu gewĂ€hrleisten, wenn hieran ein rechtliches Interesse besteht oder auch zu dem Zweck, aufgrund der gewonnenen Ergebnisse ein weiteres streitiges Gerichtsverfahren zu verhindern. Ein eigenes Verfahren ist hierfĂŒr notwendig, da ein einseitig von einer Partei eingeschalteter Gutachter nicht die GewĂ€hr der UnabhĂ€ngigkeit bietet wie ein gerichtlich bestellter Gutachter. Durch dieses Verfahren werden jedoch nur die Beweise gesichert. Eine Lösung des Problems erhĂ€lt der Mieter hierdurch nicht.

Mietminderung

Nach § 536 BGB muss der Mieter  fĂŒr die Zeit, wĂ€hrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Was nun aber im konkreten Fall angemessen ist, ist abstrakt nicht zu sagen. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, aber zumindest hinsichtlich der Anforderung an einem MĂ€ngelanzeige des Mieters geklĂ€rt. Danach muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage ĂŒber die GebrauchsbeeintrĂ€chtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es reicht aus, wenn die MĂ€ngelsymptome beschrieben werden. Erst fĂŒr die Berechnung der Quote ist nach der Rechtsprechung des BGH weiterer Vortrag notwendig. Hier empfiehlt sich unserer Erfahrung nach ein MĂ€ngeltagebuch, dass in etwa wie folgt aussieht: Mangel / Datum / Beschreibung / Zeuge / Mangelanzeige beim Vermieter / Beseitigung

MĂ€ngelbeseitigungsklage

Der Vermieter ist nur dann automatisch zu MĂ€ngelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat. Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an dem Mangel (z. B. Heizungsausfall), kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der MĂ€ngelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist dann der Fall, wenn eine angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Schaden beseitigt wurde. ZustĂ€ndig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet. Die Kosten der notwendigen Maßnahmen können, wenn die MĂ€ngelbeseitigungsklage erfolgreich war, im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahren gegen den Vermieter festgesetzt und als Vorschuss vom Mieter vollstreckt werden, um die Vorfinanzierung der Maßnahmen durch den Mieter zu vermeiden.

Fazit

Welche der möglichen Maßnahmen in dem jeweiligen Fall die richtige ist, hĂ€ngt von vielen Faktoren ab. Dies sollten Sie in jedem Einzelfall in Ruhe mit einem im Miet- und Immobilienrecht erfahrenen Anwalt absprechen.

Unbekannte Erben des Mieters

Manch ein Vermieter sieht sich völlig ĂŒberraschend einer fĂŒr ihn schwierigen Situationen ausgesetzt, wenn sein Mieter unvorhergesehen stirbt. Ist dem Vermieter dann kein BevollmĂ€chtigter oder Erbe bekannt, stellt sich fĂŒr den Vermieter die Frage, wie er die weitere Nutzung und insbesondere die KĂŒndigung und RĂ€umung organisieren kann. Unjuristischer, pragmatischer Ansatz: Manch ein Vermieter wird sich in so einer Situation vielleicht denken: „Wo kein KlĂ€ger, da kein Richter“ Und er wird kurzerhand die Mietwohnung rĂ€umen und neu vermieten. Vielleicht haben Sie in Ihrem Bekanntenkreis jemand der Ihnen erzĂ€hlt hat, dass dies bei dem Freund eines Freundes hervorragend geklappt hat. Im Einzelfall mag das vielleicht sogar so sein. Die Rechtsprechung zur so genannten „kalten RĂ€umung“ und die sich daraus fĂŒr den Vermieter ergebenden Haftungsrisiken lassen jedoch aus Sicht eines Anwaltes hier nur einen Rat zu: So sollten sie aus rechtlichen GrĂŒnden und vor dem wirtschaftlichen Risiko der Haftung nicht verfahren!

KĂŒndigung und RĂ€umung

Durch den Tod des Mieters endet das MietverhĂ€ltnis nicht automatisch. Nach § 580 BGB haben jedoch sowohl „der Erbe“ als auch der Vermieter das Recht, innerhalb von einem Monat ab Kenntnis den Mietvertrag mit der gesetzlichen KĂŒndigungsfrist zu kĂŒndigen. Die normalen AusschlussgrĂŒnde, die den Vermieter ĂŒblicherweise eine KĂŒndigung hindern wĂŒrden, gelten in diesem Fall nicht. Damit die KĂŒndigung des Vermieters jedoch wirksam werden kann ist es erforderlich, dass er sie dem Mieter, d.h. in diesem Fall den Erben des Mieters gegenĂŒber erklĂ€rt. Sofern er diese nicht kennt hat der Vermieter ein Problem und ihm beginnt die vorstehend genannte Frist zu verstreichen. Nach Ablauf der Frist wĂ€re nur noch die „normale“ KĂŒndigung möglich. Bekanntermaßen ist dies fĂŒr den Vermieter hĂ€ufig ein Problem.

Bestellung eines Nachlasspflegers

FĂŒr diesen Fall sieht § 1960 BGB die Möglichkeit vor, dass durch das Nachlassgericht ein Nachlasspfleger bestellt wird. Dieser vertritt die Erben. Ihm gegenĂŒber kann sodann die KĂŒndigung erklĂ€rt werden. Er kann fĂŒr die Erben die RĂ€umung der Mietsache veranlassen. Insoweit stellt sich bisweilen die Frage, wer die Kosten hierfĂŒr trĂ€gt. Da die Gerichte die Neigung haben erst dann tĂ€tig zu werden, wenn ein ausreichender Gerichtskostenvorschuss eingezahlt ist kommen auch Nachlassgerichte hier des Providern auf die Idee, den Nachlasspfleger erst zu bestellen, wenn der Antragsteller – hier also der Vermieter – zunĂ€chst einen Kostenvorschuss eingezahlt hat. Dem ist das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in seinem Beschluss vom 22.06.2010, XV W 308/10, entgegengetreten. Danach darf das Gericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft nicht von der Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abhĂ€ngig machen. Hierzu fehle es nach Auffassung des OLG ist an einer gesetzlichen Anspruchsgrundlage.

Fazit

Sofern von Ihnen ein entsprechender Kostenvorschuss angefordert wird, sollten hier gegen dementsprechend Beschwerde einlegen. In jedem Fall empfehle ich Ihnen, sich in FĂ€llen wie diesem gegebenenfalls auch schon vor Antragstellung fachkundigen Rat einzuholen.

Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter ist bei einem Mietvertrag ĂŒber Wohnraum nach § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, spĂ€testens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ĂŒber die Betriebskosten abzurechnen. Soweit dĂŒrfte die Rechtslage bekannt sein. Was jedoch viel Mietern und auch Vermietern nicht bekannt ist: Auch der Mieter  unterliegt Verpflichtungen, die aus der Betriebskostenabrechnung folgen.

 

RĂŒgepflicht

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der verpflichtet, Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

 

Urteil des BGH – Betriebskostenabrechnung und die Pflichten des Mieters

Der BGH hat hierzu in seinem Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10 entschieden, dass der Mieter innerhalb dieser Frist dem Vermieter auch mitteilen muss, das und welche Einzelpositionen seiner Meinung nach nicht umlagerfĂ€hig sind. Die Ausschlussfrist des Vermieters und die Einwendung des Mieters seien aufeinander abgestimmt. Der Zweck dahinter sei, dass innerhalb einer planbaren Zeitklarheit ĂŒber die gegenseitigen AnsprĂŒche erzielt werden kann. Dieser Zweck (Rechtssicherheit und Rechtsfrieden) können nicht erreicht werden, wenn nach Ablauf der Fristen noch Streitigkeiten ĂŒber die UmlagefĂ€higkeit von Einzelpositionen möglich wĂ€ren.

 

Empfehlung / Fazit:

Sollten Sie Ihre Betriebskostenabrechnung prĂŒfen wollen lautet daher der Rat, hiermit nicht bis zum Ablauf der Jahresfrist zu warten sondern sich möglichst zeitnah fachkundigen Rat einzuholen. Andernfalls droht Ihnen allein durch Zeitablauf der Verlust Ihrer ansonsten bestehenden Rechte.

Mietrecht Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern

Wenn in einem Mietvertrag auf einer (oder beiden) Seiten mehrere Personen beteiligt sind, d.h. es mehrere Vermieter und/oder mehrerer Mieter gibt, dann mĂŒssen sĂ€mtliche ErklĂ€rungen immer allen Vertragspartnern gegenĂŒber erklĂ€rt werden, damit sie wirksam sind. Immer? Nein, nicht immer.

 

Grundsatz

Jede Änderung des Vertrages – der Jurist spricht insoweit von „rechtsgeschĂ€ftlichen ErklĂ€rungen“ – bedarf des Zugangs an den Vertragspartner. Das gilt fĂŒr KĂŒndigungen sowie fĂŒr Mieterhöhung und anderes. Sofern „der Vertragspartner“ eine Personenmehrheit ist, muss jedem Vertragspartner die ErklĂ€rung zugehen. Anderenfalls wird sie nicht wirksam. Dies stellt sich in der Praxis sowohl bei Abmahnungen, KĂŒndigungen als auch Mieterhöhungen hĂ€ufig als ein faktisches Problem und eine rechtliche HĂŒrde dar. “’Ausnahme: Betriebskostenabrechnung“‘ Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09 hiervon eine faktisch relevante Ausnahme gemacht. Nach Auffassung des BGH reicht es fĂŒr die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, dass diese zumindest ein Mieter gegenĂŒber zugegangen ist. Dieser eine Mieter könne sodann die Abrechnung auf ihre Richtigkeit und Angemessenheit ĂŒberprĂŒfen. Eine Mitwirkung des anderen vertraglichen Mitmieters sei fĂŒr die reine ÜberprĂŒfung nicht erforderlich. Das bedeutet, dass dem Mieter, dem in die Betriebskostenabrechnung tatsĂ€chlich zugeht, auch die ZahlungsansprĂŒche aus der Betriebskostenabrechnung gegenĂŒber geltend gemacht werden können. Trotz dieser gewichtigen Ausnahme bleibt es jedoch dabei, dass dem anderen Mieter, der die Betriebskostenabrechnung nicht erhĂ€lt, aus der Betriebskostenabrechnung heraus auch keine negativen Konsequenzen abgeleitet werden können.

 

Fazit

In den FĂ€llen, in denen der Aufenthaltsort eines Mieters unbekannt ist, das MietverhĂ€ltnis aber zumindest noch laufend weiter fortgefĂŒhrten abgerechnet werden soll bietet diese Rechtsprechung des BGH dem Vermieter einen praktischen Lösungsweg. UnabhĂ€ngig davon sollte aus GrĂŒnden der Vorsicht trotzdem versucht werden, die Betriebskostenrechnung immer allen Mietern wirksam zu ĂŒbersenden. Gegebenenfalls ist bereits im Mietvertrag eine Empfangsvollmacht mit aufzunehmen. Solange diese nicht widerrufen ist kann sodann aufgrund der Vollmacht gegebenenfalls an einen Mieter wirksam zugestellt werden. Dies wĂ€re dann nicht nur auf Betriebskostenabrechnungen beschrĂ€nkt sondern könnte sich auch auf Abmahnungen und KĂŒndigungen erstrecken.

Ladenmieter muss ĂŒber Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufklĂ€ren

Kaufmannsrecht ist hart und schnell. Von einem Kaufmann wird erwartet, dass er sich selbst in ausreichender Weise um seine Angelegenheiten kĂŒmmert. Dem Grunde nach gilt dies auch im Rahmen der Gewerberaummieten. Aber es gibt Ausnahmen …

Sachverhalt – Ladenmieter muss ĂŒber Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufklĂ€ren

Die KlĂ€gerin in dem vom Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 192/08 entschiedenen Fall hat an den dortigen Beklagten in einem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen Haus ein LadengeschĂ€ft gemietet. In dem vermieteten LadengeschĂ€ft sollten Textilien verkauft werden. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage beigefĂŒgte Sortimentsliste, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten Bekleidungsangebot enthielt, ohne eine bestimmte Marke zu nennen. Der Beklagte beabsichtigte, ohne dass er dies der KlĂ€gerin mitgeteilt hatte, nahezu ausschließlich Waren der Marke „Thor Steina“ verkaufen. Hierzu muss man wissen, dass diese Marke in der Öffentlichkeit in einem ausschließlichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt wird. ZunĂ€chst versuchte die KlĂ€gerin den Beklagten von dem beabsichtigten Angebot der Marke „Thor Steina“ abzubringen bzw. dem Beklagten gans zu einem Verzicht auf die Eröffnung des Ladens zu bewegen. Letzteres scheiterte. Der Beklagte unterschrieb jedoch auf Wunsch der KlĂ€gerin noch eine ErklĂ€rung zum Mietvertrag in der er versicherte, dass von seinem Gewerbe aus keine verfassungsrechtlich relevanten AktivitĂ€ten ausgingen. Noch am selben Tag, dem Tag der Eröffnung, kĂŒndigte die Vermieterin den Mietvertrag aus wichtigem Grund und erklĂ€rte darĂŒber hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger TĂ€uschung. Sowohl das Landgericht, also das OLG und der BGH gaben der RĂ€umungsklage der KlĂ€gerin statt.

BegrĂŒndung – Ladenmieter muss ĂŒber Verkauf von „Thor Steinar“-Waren aufklĂ€ren

GrundsĂ€tzlich obliegt es zwar im Gewerberaummietrecht dem Vermieter, sich ĂŒber alle etwaigen Gefahren und Risiken selbst zu informieren. Er muss ganz allgemein fĂŒr sich prĂŒfen, welche rechtlichen Folgen und Risiken mit dem Mietvertrag verbunden sind. Nach Auffassung der Richter am BGH muss er dabei allerdings nicht nach UmstĂ€nden forschen, fĂŒr die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist ferner nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher UmstĂ€nde durchzufĂŒhren. Vielmehr besteht eine Rechtspflicht zur AufklĂ€rung auch ohne Nachfrage, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die fĂŒr ihn von ausschlaggebender Bedeutung sein wĂŒrden. Nach Auffassung der Richter war dies im Falle der Marke „Thor Steina“ der Fall. Diese war geeignet, das Hundertwasser-Haus als Anziehungspunkt fĂŒr rechtsradikale KĂ€uferschichten erscheinen zu lassen. Da dieses sodann als Ort fĂŒr Demonstrationen und gewaltsame Auseinandersetzung sich herauskristallisieren könnte wĂ€re die rufschĂ€digende Wirkung geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten und die anderen Mietern im Wesen zu einer Minderung der Miete oder Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen. Der Verkauf von Waren der Marke „Thor Steina“ konnte deshalb der Vermieterin einen erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufĂŒgen. Aus diesem Grund waren die Richter des BGH der Auffassung, dass hier der Gewerbemietvertrag wirksam gemĂ€ĂŸ § 123 Abs. 1, § 124 BGB wegen arglistiger TĂ€uschung angefochten werden konnte.

Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen

Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen – Ein Umzug fĂŒhrt fast immer, geradezu notwendigerweise, zu einer gesteigerten Inanspruchnahme von TreppenhĂ€usern und AufzĂŒgen. Sie machen in der Regel zusĂ€tzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Und sogar Profis können in der Regel kleinere, auch unbedeutende und erst in ihrer HĂ€ufung die ReparaturbedĂŒrftigkeit des Treppenhauses deutlich machende SchĂ€den kaum vermeiden. Vor diesem Hintergrund kommt es immer wieder vor, dass in Wohnungseigentumsanlagen eine Umzugskostenpauschale eingefĂŒhrt werden soll. Derjenige, der dann konkret die Kosten tragen soll fragt sich:  Geht denn das? “’Grundsatz“‘ Dem Grunde nach können maßvolle Umzugskostenpauschalen im Wege eines Mehrheitsbeschlusses entsprechend § 21 Abs. 7 WEG eingefĂŒhrt werden. Die gesteigerte Inanspruchnahme ist hier bei UmzĂŒgen ganz offensichtlich gegeben. Die Festsetzung einer Umzugskostenpauschale muss jedoch den GrundsĂ€tzen einer ordnungsgemĂ€ĂŸen Verwaltung entsprechen. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn die Regelung zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der WohnungseigentĂŒmer fĂŒhrt.

Rechtsprechung – Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen

Einen entsprechenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 01.10.2010, V ZR 220/09, zu entscheiden. In der dortigen Regelung war es so, dass die WohnungseigentĂŒmer sich davor schĂŒtzen wollten, dass ĂŒber ZeitmietvertrĂ€ge regelmĂ€ĂŸiger Umzugsbedarf bestĂŒnde. Nur fĂŒr derartige UmzĂŒgen war die Zahlung einer Umzugskostenpauschale vorgesehen. FĂŒr UmzĂŒge, die aufgrund eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages erfolgten oder fĂŒr UmzĂŒge, die durch einen WohnungseigentĂŒmer erfolgten sollte die Pauschale nicht anfallen. Hierin sah der BGH eine Verletzung der GrundsĂ€tze einer ordnungsgemĂ€ĂŸen Verwaltung, weil hier eine sachlich zutreffende Differenzierung und Unterscheidung nicht gegeben ist. Ein ausreichender Sachgrund war nicht festzustellen, da nicht ersichtlich war, dass die von der Regelung ausgenommen UmzĂŒge zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums fĂŒhren. “’Fazit“‘ Es ist möglich durch Mehrheitsbeschluss entsprechender Kostentragungspflichten und Pauschalen einzurichten. Aber nicht jede Regelung, die durch Mehrheitsbeschluss erlassen wurde, hĂ€lt auch einer gerichtlichen ÜberprĂŒfung stand. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass sich Verwalter und WohnungseigentĂŒmer vor Abfassung eines Beschlusses einmal darĂŒber informieren, welche rechtlichen Grenzen es gibt, damit ein wirksamer Beschluss gefasst werden kann und eine nachtrĂ€gliche kostentrĂ€chtige Entscheidung vermieden werden kann. Diejenigen WohnungseigentĂŒmer, die mit Kosten ĂŒberzogen werden, die sie fĂŒr ungerechtfertigt erachten haben, wie man aus der Rechtsprechung des BGH sehen kann, durchaus eine Chance, trotz eines eindeutig erscheinenden Mehrheitsbeschlusses eine Inanspruchnahme gegebenenfalls zu vermeiden.

Kosten KĂŒndigung bei gewerblichem Vermieter

Eine KĂŒndigung ist fĂŒr einen Mieter immer ein einschneidendes Erlebnis. Sofern die KĂŒndigung berechtigt ist und wohlmöglich auch noch eine RĂ€umungsklage notwendig wird, sind die Kosten erheblich. Aber muss der Mieter die Kosten fĂŒr die KĂŒndigung in jedem Fall zahlen? “’Grundsatz“‘ Im Normalfall wird der Mieter um die Kostentragungspflicht nicht herumkommen, wenn die KĂŒndigung dem Grunde nach wirksam ist. Entweder hat der Mieter sich in schwerer, ihm rechtlich vorwerfbarer Weise gegen seine vertragliche Verpflichtung verhalten. In dem Fall muss er nach § 280 BGB alle hieraus dem Vermieter entstandenen SchĂ€den ersetzen. Dies sind auch die Kosten der Einschaltung eines Anwalts. Oder aber der Mieter ist mit der Zahlung der Miete in Verzug oder hat gegen eine vorangegangene Abmahnung mit KĂŒndigungsandrohung verstoßen und muss aus diesem Grund – gegebenenfalls nach § 286 BGB – den Schaden des Vermieters in Form der RechtsanwaltsgebĂŒhren tragen. “’Ausnahme: gewerbliche Großvermieter“‘ Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dies nicht der Fall, wenn es sich bei dem Vermieter um einen gewerblichen Großvermieter handelt und es sich um einen tatsĂ€chlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt. Dies sei insbesondere bei der Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestĂŒtzten KĂŒndigung der Fall. In diesem Fall benötige der Großvermieter selbst dann keine anwaltliche Hilfe, wenn er nicht ĂŒber eine eigene Rechtsabteilung verfĂŒge. Aus diesem Grund hat der BGH in seiner Entscheidung vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09, dem Mieter nicht die Kostentragungslast fĂŒr die außergerichtlich angefallenen Anwaltskosten fĂŒr die Fertigung der KĂŒndigung auferlegt. “’Fazit:“‘ Wie sich aus diesem Urteil zeigt, ist es die Ausnahme, dass der Mieter die Kosten fĂŒr die KĂŒndigung nicht zu tragen braucht. Nur bei bestimmten (atypischen) Vermietern und bei rechtlich einfachen FĂ€llen scheidet die vorstehend dargestellte Kostentragungspflicht des Mieters aus. In jedem anderen Fall ist es so, dass bei einer berechtigten KĂŒndigung der Mieter die Kosten der vorherigen Einschaltung eines Anwaltes aus GrĂŒnden des Schadensersatzes zu tragen hat. Ob er es wirtschaftlich kann und die KostenerstattungsansprĂŒche werthaltig sind ist eine Tatsachenfrage, die man im Detail prĂŒfen muss. Vor dem Hintergrund, dass die Anforderungen der Rechtsprechung an eine wirksame KĂŒndigung jedoch betrĂ€chtlich sind kann der Rat hier nur lauten, bereits vor Abfassung der KĂŒndigung sich gegebenenfalls anwaltlichen Rat und Hilfe einzuholen. Ansonsten ĂŒbersteigen die tatsĂ€chlich anfallenden Verfahrenskosten die zunĂ€chst eingesparten Anwaltskosten bei weitem.

Mietrecht – WorĂŒber sich Vermieter und Mieter so streiten

In der heutigen FTD findet sich eine interessante Aufstellung darĂŒber, worum sich vor deutschen Gerichten Vermieter und Mieter streiten.
Es geht um Beleidigungen, Betriebskosten oder Eigenbedarf: Knapp 280.000 Mietstreitigkeiten wurden allein 2009 vor deutschen Amts- und Landgerichten verhandelt.

Ab dem Punkt Nr. 2 stimmt die Aufstellung der FTD mit meinen praktischen Erfahrungen grĂ¶ĂŸenordnungsmĂ€ĂŸig ĂŒberein. Im wesentlich streitet man sich ĂŒber Geld den Bestand des MietverhĂ€ltnisses an sich (= die RĂ€umung).

Vertragsverletzungen wurden bislang kaum ausprozessiert. Weil der Mehrwert fĂŒr den Vermieter nicht erkennbar war. Vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung immer mehr dazu ĂŒbergeht, KĂŒndigungen aufgrund von Vertragsverletzungen selbst nach vorausgegangenen Abmahnungen mit KĂŒndigungsandrohung nicht zu akzeptieren, wenn die Vertragsverletzung nicht zuvor eigenstĂ€ndig gerichtlich angegriffen wurde kann dies die hohe Zahl der Klagen in diesem Bereich durchaus erklĂ€ren.

Mietrecht – Wer ist mein Vermieter

HĂ€ufig genug glauben meine Mandanten, dass diese Frage doch ganz leicht zu beantworten sei. Der EigentĂŒmer ist der Vermieter. Wer denn wohl sonst? Doch diese Antwort ist schon im Ansatz falsch. Und von Folgefehlern wollen wir dabei noch gar nicht sprechen.

Ausgangsgrundlage: Vertrag

Im deutschen Zivilrecht ist fĂŒr die Frage, wer Vermieter eines Objektes ist, nicht maßgeblich, wer EigentĂŒmer dieses Objektes ist. Ich kann theoretisch auch das Objekt eines Fremden (Juristen nennen ihn einen „Dritten“) vermieten.

Dann muss ich, als Vermieter, nur sehen, wie ich es schaffe den Mietvertrag zu erfĂŒllen. Wenn ich den Besitz an der Sache dem Mieter verschaffen kann, dann habe ich meine Verpflichtung aus § 535 BGB erfĂŒllt. Wenn nicht habe ich als Vermieter ein Problem und mache mich gem. § 280 BGB schadensersatzpflichtig

FĂŒr die Frage, wer nun Vermieter ist muss man daher nicht in das Grundbuch, sondern in den Mietvertrag sehen. Wer dort als Vermieter angegeben ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat – bzw. wirksam vertreten wurde – ist der Vermieter.

Vermieterwechsel durch Kaufvertrag

NatĂŒrlich sind die FĂ€lle, in denen man ein fremdes Gut, insbesondere eine fremde Immobilie, vermietet rein praktisch selten. HĂ€ufiger ist es, dass man seine eigene Immobilie vermietet.

Doch Immobilien sind zwar unbeweglich. Doch das Eigentum an Immobilien kann sich leicht Ă€ndern. Weil durch den Verkauf einer Immobilie sich hier fĂŒr den Mieter einiges Ă€ndern kann ist die Frage, wer nach einem Verkauf rechtlich als Vermieter der Ansprechpartner ist, von enormer Bedeutung.

Der Gesetzgeber hat dies in § 566 BGB sehr eindeutig geklĂ€rt. Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet zunĂ€chst, dass der KĂ€ufer dem Mieter gegenĂŒber an den Mietvertrag gebunden ist und weiterhin den Mietvertrag erfĂŒllen muss.

Das Gesetz geht jedoch noch weiter. Der Erwerber tritt vollstÀndig an Stelle des VerkÀufers in den Mietvertrag ein. Dies ist eine der wenigen FÀlle, in denen es zu einem Parteiwechsel in einem zivilrechtlichen Vertrag kommt. Es gibt dann noch haftungsrechtliche Folgefragen, die wir aber hier zunÀchst nicht weiter vertiefen wollen.

GewillkĂŒrter Vermieterwechsel

Denkbar sind aber auch FĂ€lle, in denen sich an dem Mietvertrag und dem Eigentum an der Immobilie nichts Ă€ndert. Und trotzdem der Vermieter sich wechseln soll. Einfach weil es fĂŒr die interne Organisation des Vermieters nach seinen wirtschaftlichen Interessen fĂŒr ihn Vorteilhaft wĂ€re. Ein derartiger Austausch ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.

Der Austausch einer Vertragspartei ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei ist rechtlich ein Vertrag zulasten Dritter, der immer unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun ĂŒber einen gewillkĂŒrten Vermieterwechsel entschieden, bei dem der Mieter unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt den Austausch des Vermieters fĂŒr unzulĂ€ssig hielt.

Vermieter war zunĂ€chst ein von dem EigentĂŒmer verschiedener Dritter. In dem dort Mietvertrag hatten die Parteien in „§ 16 Untervermietung“ des Formularmietvertrags vom Juli 2002 – im Anschluss an Bestimmungen ĂŒber die GenehmigungsbedĂŒrftigkeit einer Untervermietung – folgende Regelung getroffen: „6.

Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu ĂŒbertragen.“ Mit dreiseitigem Vertrag vom April 2004 trat der Beklagte als Mieter in den Mietvertrag ein.

Im MĂ€rz 2005 wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass das MietverhĂ€ltnis auf die EigentĂŒmerin der vermieteten RĂ€ume – ĂŒbertragen worden sei und kĂŒnftige Zahlungen an diese zu leisten seien.

Der Beklagte widersprach der Übertragung des Mietvertrags, leistete aber weitere Zahlungen an die EigentĂŒmerin. Die KlĂ€gerin kĂŒndigte den Mietvertrag im Dezember 2006 wegen Zahlungsverzugs fristlos; der Beklagte rĂ€umte das Mietobjekt am selben Tag.

Die KlĂ€gerin verlangt vom Beklagten rĂŒckstĂ€ndigen Mietzins fĂŒr die Zeit von Februar bis Dezember 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – Nachzahlung von Nebenkosten fĂŒr die Jahre 2004 und 2005.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 9.6.2010, XII ZR 171/08, nun entschieden, dass die grundsĂ€tzlich notwendige Zustimmung des Mieters zur VertragsĂŒbertragung bereits in § 16 Nr. 6 des ursprĂŒnglichen Mietvertrags erteilt worden war.

Danach hat der Vermieter „das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu ĂŒbertragen“. An diese Zustimmung ist der Beklagte aufgrund seines Eintritts in den Mietvertrag gebunden. Die Klausel hĂ€lt auch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB stand.

Dabei wird, wie auch der Streitfall zeigt, auf der Vermieterseite ein grundsĂ€tzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen sein, einen wirtschaftlich fĂŒr sinnvoll erachteten kĂŒnftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer BestandsĂŒbernahme der MietverhĂ€ltnisse zu erleichtern.

Mietrecht – Angabe Gesamtpersonenzahl bei Betriebskostenabrechnung

Sowohl fĂŒr den Mieter als auch den Vermieter ist die laufende Betriebskostenabrechnung ein stĂ€ndiges Ärgernis. Der eine möchte die immer höher steigenden Kosten nicht zahlen. Der andere hat den Aufwand und den Ärger, obwohl die Betriebskosten fĂŒr ihn nur durchlaufende Posten darstellen.

Trotzdem ist die Betriebskostenabrechnung eine immerwÀhrende Quelle möglicher Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

Da der Mieter die Nebenkosten nur dann zu erstatten hat, wenn der Vermieter ĂŒber die Nebenkosten „ordnungsgemĂ€ĂŸ“ abrechnet stellt sich aus Sicht des Mieters immer die Frage, ob die Abrechnung ordnungsgemĂ€ĂŸ war oder ein beachtlicher Formfehler vorlag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun ĂŒber einen Fall zu entscheiden, in dem Vermieter bei der Umlegung der Betriebskosten die Personenzahl mit einem Bruchteil angegeben hatte.

Das es offensichtlich keine halben Personen geben kann, hielten die Mieter dies fĂŒr unwirksam und verweigerten die Zahlung. Das AG gab der Klage i.H.v. 2.253 € nebst Zinsen – unter Abweisung im Übrigen – statt. Das LG wies sie bis auf einen Betrag von 290 € nebst Zinsen ab.

Auf die Revision des KlĂ€gers hob der BGH das Berufungsurteil mit seiner Entscheidung vom 15.9.2010, VIII ZR 181/09, auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurĂŒck. Formell ordnungsgemĂ€ĂŸ ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie gem. § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthĂ€lt. Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen des KlĂ€gers gerecht.

In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und MĂŒllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ fĂŒr 2003, „17,22 Personen“ fĂŒr 2004, „16,06 Personen“ fĂŒr 2005 und „13,98 Personen“ fĂŒr 2006 aufgeschlĂŒsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen.

Entgegen der Auffassung des LG wird die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat.

Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht.

Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten GesamtwohnflĂ€che bei der Umlage von Betriebskosten nach der WohnflĂ€che – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen ĂŒberprĂŒfen kann. Dies muss das Landgericht nun nachholen.