Zwei Dingen kann man nicht entkommen: dem Tod und der Steuer

Der Satz wird Benjamin Franklin zugeschrieben. Er trifft die Lebenswirklichkeit erstaunlich gut — und manchmal greifen Tod und Steuer enger ineinander, als man zunächst erwartet.

Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs zum sogenannten Familienheim.

Wer das selbst bewohnte Haus eines Elternteils erbt und anschließend selbst dort einzieht, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein.

Der Bundesfinanzhof hat nun klargestellt: Diese Steuerbefreiung kann nicht an der Haustür oder an einer Flurstücksgrenze enden. Auch der Garten oder ein Zufahrtsweg können dazugehören. (Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026, II R 27/23).

Der Fall: Haus, Garten und Zuwegung

Ein Sohn erbte das Haus seines verstorbenen Vaters. Er zog selbst in das Haus ein und nutzte es fortan als eigenes Zuhause. Zum Anwesen gehörten jedoch nicht nur das Flurstück, auf dem das Wohnhaus stand, sondern auch weitere Grundstücksflächen: ein Garten und ein Zufahrtsweg.

Das Finanzamt wollte die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) nur für das bebaute Flurstück gewähren. Die angrenzenden Flächen sollten dagegen steuerpflichtig bleiben.

Der BFH widersprach. Entscheidend ist nicht, auf welchem einzelnen Flurstück das Wohnhaus steht. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Flächen bewertungsrechtlich gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Gehören Haus, Garten und Zuwegung wirtschaftlich zusammen, kann die Steuerbefreiung das gesamte Familienheim einschließlich dieser Flächen erfassen. (Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026, II R 27/23).

Was ist ein Familienheim?

Die Steuerbefreiung für Kinder steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.

Sie gilt, wenn insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der verstorbene Elternteil hat das Haus oder die Wohnung bis zum Erbfall selbst zu Wohnzwecken genutzt.
• Das Kind erwirbt Eigentum oder Miteigentum an der Immobilie von Todes wegen.
• Das Kind zieht grundsätzlich unverzüglich ein und nutzt das Familienheim selbst zu Wohnzwecken.
• Die Wohnfläche beträgt höchstens 200 Quadratmeter. Bei einer größeren Wohnfläche ist nur der auf 200 Quadratmeter entfallende Teil steuerfrei.
• Das Kind gibt die Selbstnutzung grundsätzlich nicht innerhalb von zehn Jahren auf.

Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner enthält § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG eine vergleichbare Steuerbefreiung.

Anders als bei Kindern ist die Steuerbefreiung dort nicht auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.

Nicht jedes Nachbargrundstück ist steuerfrei

Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jede zusätzlich geerbte Freifläche automatisch zur steuerfreien Immobilie wird.

Ein separates Baugrundstück, ein verpachteter Acker oder ein unabhängig nutzbares Nachbargrundstück wird regelmäßig nicht allein deshalb Teil des Familienheims, weil es in der Nähe des Wohnhauses liegt.

Es kommt darauf an, wie die Grundstücksflächen steuerlich bewertet werden.

Das sogenannte Belegenheitsfinanzamt — also das für den Ort der Immobilie zuständige Finanzamt — stellt fest, was als wirtschaftliche Einheit gilt. Diese Feststellung bindet anschließend das Finanzamt, das die Erbschaftsteuer festsetzt.

Gerade deshalb sollten Erben frühzeitig prüfen lassen, welche Flächen in der steuerlichen Bewertung erfasst wurden. Wer mit der Einordnung nicht einverstanden ist, muss sich gegen den Grundbesitzwert- oder Feststellungsbescheid des Belegenheitsfinanzamts wenden.

Einwendungen gegen die wirtschaftliche Einheit können später im Erbschaftsteuerverfahren grundsätzlich nicht mehr nachgeholt werden.

Fazit

Ein geerbtes Familienheim kann mehr umfassen als das Haus auf einem einzigen Flurstück.

Werden Garten, Weg oder weitere Flächen tatsächlich gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt und als wirtschaftliche Einheit bewertet, können auch sie von der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG erfasst sein. (Bundesfinanzhof, Urteil vom 17.06.2026, II R 27/23).

Im Erbfall lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf Grundbuch, Flurkarte und steuerliche Feststellungsbescheide. Nicht jedes angrenzende Grundstück ist steuerfrei. Aber es wäre ebenso falsch, die Steuerbefreiung vorschnell an der Haustür enden zu lassen.