Wohnrecht und Pflegeheim: Warum eine klare Auszugsklausel wichtig ist

Wer sein Haus oder eine Wohnung bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation überträgt, behält sich häufig ein lebenslanges Wohnrecht vor.

Das ist verständlich: Man möchte in den vertrauten Räumen wohnen bleiben können, obwohl das Eigentum schon auf das Kind oder einen anderen Angehörigen übergegangen ist.

Schwierig wird es, wenn der Wohnberechtigte dauerhaft in ein Pflegeheim umzieht.

Das Wohnrecht erlischt dann nicht automatisch.

Gerade in diesem Fall versuchen Sozialämter in der Praxis häufig, aus dem Wohnrecht einen Zahlungsanspruch gegen den Eigentümer herzuleiten.

Deshalb sollte bereits bei der Bestellung des Wohnrechts klar geregelt werden, wann es bei einem endgültigen Auszug endet.

Wohnrecht ist kein Nießbrauch

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es handelt sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.

Das ist etwas anderes als ein Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB. Der Nießbraucher darf grundsätzlich die Nutzungen der Sache ziehen und kann eine Immobilie deshalb regelmäßig auch vermieten.

Der Inhaber eines bloßen Wohnrechts darf die Räume dagegen im Regelfall nur persönlich bewohnen. Eine Vermietung an Dritte ist ohne besondere vertragliche Regelung nicht erlaubt.

Zieht der Wohnberechtigte dauerhaft ins Pflegeheim, kann er die Wohnung häufig faktisch nicht mehr selbst nutzen.

Das Wohnrecht bleibt aber im Grundbuch bestehen und hindert den Eigentümer weiterhin daran, die Räume frei zu nutzen oder zu vermieten.

Muss der Eigentümer den Wohnwert zahlen?

Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine wichtige Grenze gezogen: Enthält die Vereinbarung über das Wohnrecht keine Regelung für einen Umzug ins Pflegeheim, muss der Eigentümer die Wohnung im Zweifel weder vermieten noch eine Vermietung durch den Wohnberechtigten ermöglichen.
  Auch ein Anspruch auf Zahlung eines fiktiven Mietwerts besteht nicht automatisch. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.01.2009, V ZR 168/07).

Das ist besonders relevant, wenn der Eigentümer die Räume selbst nutzt oder sie einem nahen Familienangehörigen unentgeltlich überlässt.

In diesen Konstellationen besteht nach der Rechtsprechung regelmäßig kein Anspruch des Wohnberechtigten auf ein Nutzungsentgelt.

Folglich kann auch das Sozialamt nicht einfach einen solchen Anspruch auf sich überleiten und vom Eigentümer Zahlung verlangen.

Das verhindert allerdings nicht, dass Sozialhilfeträger entsprechende Forderungen zunächst prüfen oder geltend machen.

Für betroffene Familien kann es dann auf den genauen Wortlaut des Übergabe- oder Wohnrechtsvertrages ankommen.

Besser schon im Vertrag regeln

Ein lebenslanges Wohnrecht kann durch eine auflösende Bedingung ausgestaltet werden. Praktisch sinnvoll ist eine sogenannte Wegzugsklausel: Das Wohnrecht endet, wenn der Berechtigte die Wohnräume dauerhaft aufgibt — etwa wegen eines endgültigen Umzugs in ein Pflegeheim. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig.

Eine mögliche Regelung könnte etwa lauten:

Das Wohnungsrecht erlischt, wenn der Berechtigte die Ausübung des Wohnungsrechts dauerhaft aufgibt. Eine dauerhafte Aufgabe wird unwiderleglich vermutet, wenn der Berechtigte die Wohnräume seit sechs Monaten nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Zeiten eines vorübergehenden Krankenhaus-, Rehabilitations- oder Kurzzeitpflegeaufenthalts bleiben außer Betracht.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Ist klar, dass das Wohnrecht nach sechs Monaten ohne eigene Wohnnutzung endet, kann es aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Der Eigentümer kann die Räume anschließend selbst nutzen, vermieten oder verkaufen, ohne dass die Immobilie weiterhin mit einem faktisch nicht mehr ausübbaren Wohnrecht belastet ist.

Ob eine Klausel im konkreten Überlassungsvertrag wirklich passt, hängt allerdings von den Wünschen aller Beteiligten ab.

Wer dem Übergeber bewusst eine jederzeitige Rückkehrmöglichkeit erhalten möchte, wird keine so strenge Regelung vereinbaren wollen.

Dann sollten aber zumindest die Folgen einer Vermietung und möglicher Einnahmen ausdrücklich geregelt werden.

Auch der Verzicht kann Risiken haben

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Wohnberechtigte erst nach dem Umzug ins Pflegeheim auf ein weiterhin bestehendes Wohnrecht verzichtet.

Die unentgeltliche Löschung eines wirtschaftlich noch werthaltigen Wohnrechts kann als Schenkung an den Eigentümer bewertet werden.

Wird später Sozialhilfe für Heim- oder Pflegekosten benötigt, kann das Sozialamt unter Umständen Rückforderungsansprüche wegen Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB prüfen und auf sich überleiten, § 93 SGB XII. Der maßgebliche wirtschaftliche Wert kann erheblich sein.

Gerade deshalb ist es regelmäßig besser, die Folgen eines dauerhaften Auszugs bereits bei der Übertragung klar zu gestalten, statt Jahre später unter Zeitdruck über eine Löschung, eine Abfindung oder eine mögliche Inanspruchnahme durch das Sozialamt streiten zu müssen.

Fazit

Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB ist kein Nießbrauch.

Es berechtigt grundsätzlich zur persönlichen Nutzung, aber nicht zur Vermietung.

Zieht der Berechtigte in ein Pflegeheim, entsteht deshalb nicht automatisch ein Anspruch auf Auszahlung eines fiktiven Mietwerts gegen den Eigentümer. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.01.2009, V ZR 168/07).

In der Praxis können dennoch Streit und Forderungen des Sozialamts entstehen.

Wer eine Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechts überträgt, sollte deshalb frühzeitig eine eindeutige Wegzugsklausel vereinbaren.

Eine klare Vermutungsregel — beispielsweise nach sechs Monaten ohne eigene Wohnnutzung — kann spätere Konflikte vermeiden und schafft für alle Beteiligten Planungssicherheit.