Immobilien im Scheidungsfall: Wenn Mängel den Wert mindern

Im Rahmen meiner Tätigkeit im Familienrecht spielen Immobilien immer wieder eine wichtige Rolle.

Oft geht es um die interne Bewertung, wenn ein Ehepartner den anderen auszahlen möchte, oder um den Zugewinnausgleich, wenn ein Ehepartner Alleineigentümer ist.

Über den richtigen Wert einer Immobilie lässt sich bekanntlich trefflich streiten. Spätestens in einem gerichtlichen Verfahren wird in der Regel ein Gutachter bestellt, um den Verkehrswert zu ermitteln.

Bei der Frage, wie die Begutachtung zu einem richtigen Ergebnis kommt, wird jedoch eine Facette häufig nicht beachtet: Welche Mängel an dem Objekt müssen einem Käufer offenbart werden und wie ist dies dann zu bewerten? Dass Mängel bei einem Immobilienverkauf dem Käufer zu benennen sind, zeigt sich beispielhaft an einem Urteil des OLG Zweibrücken (Urteil vom 27.09.2024 – 7 U 45/23).

Der Fall

Ein Ehepaar hatte sein Wohnhaus verkauft, nachdem es zuvor etwa zehn Jahre selbst darin gewohnt hatte.

Verschwiegen wurde jedoch, dass vor einigen Jahren das Wohnzimmer vergrößert und dazu durch eine ausländische Firma tragende Wände im ersten Obergeschoss entfernt wurden.

Die Decke wurde seither nur noch durch zwei Eisenträger gestützt, die direkt auf dem Mauerwerk auflagen und zusätzlich durch provisorische Baustützen gesichert waren.

Die Trägerkonstruktion war verblendet und nicht mehr ohne Weiteres sichtbar. Ein statischer Nachweis wurde nicht erbracht.

Nach dem Kauf beauftragten die neuen Eigentümer einen Statiker, der feststellte, dass die Trägerkonstruktion unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig war.

Daraufhin fochten die Käufer den Kaufvertrag an und verklagten die Verkäufer auf Rückabwicklung.

Das Urteil

Das OLG Zweibrücken verurteilte die Verkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks.

Die Verkäufer hätten ungefragt darüber informieren müssen, dass tragende Wände entfernt wurden und in die Statik eingegriffen wurde, sowie dass kein Nachweis über die statische Tragfähigkeit vorlag.

Auch die Durchführung der Arbeiten durch eine unbekannte ausländische Firma ohne Vorliegen von Unterlagen hätte offengelegt werden müssen.

Die Richter betonten, dass die Statik eines Wohnhauses im Hinblick auf Gefahren für die Gebäudesubstanz und die Bewohner von wesentlichem Interesse sei und Veränderungen ungefragt zu offenbaren seien.

Folgen für den Zugewinnausgleich und andere familienrechtliche Auseinandersetzungen

Dieses Urteil hat auch Auswirkungen auf die Berechnung des Zugewinnausgleichs oder die interne Bewertung einer Immobilie im Rahmen einer Scheidung.

Wenn Mängel an einer Immobilie bestehen, die den Wert mindern, müssen diese bei der Bewertung berücksichtigt werden. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die finanzielle Auseinandersetzung zwischen den Ehepartnern haben.

Es ist daher ratsam, im Falle einer Scheidung oder Trennung, bei der Immobilien eine Rolle spielen, alle relevanten Informationen über mögliche Mängel oder wertmindernde Faktoren an Ihrem Objekt Ihrem Anwalt mitzuteilen.

Nur so kann sichergestellt werden, dass diese Aspekte bei der Bewertung der Immobilie und der Berechnung des Zugewinnausgleichs angemessen berücksichtigt werden.

Andernfalls drohen finanzielle Nachteile. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne!