Mietrecht – Angabe Gesamtpersonenzahl bei Betriebskostenabrechnung

Sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ist die laufende Betriebskostenabrechnung ein ständiges Ärgernis. Der eine möchte die immer höher steigenden Kosten nicht zahlen. Der andere hat den Aufwand und den Ärger, obwohl die Betriebskosten für ihn nur durchlaufende Posten darstellen.

Trotzdem ist die Betriebskostenabrechnung eine immerwährende Quelle möglicher Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter.

Da der Mieter die Nebenkosten nur dann zu erstatten hat, wenn der Vermieter über die Nebenkosten „ordnungsgemäß“ abrechnet stellt sich aus Sicht des Mieters immer die Frage, ob die Abrechnung ordnungsgemäß war oder ein beachtlicher Formfehler vorlag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem Vermieter bei der Umlegung der Betriebskosten die Personenzahl mit einem Bruchteil angegeben hatte.

Das es offensichtlich keine halben Personen geben kann, hielten die Mieter dies für unwirksam und verweigerten die Zahlung. Das AG gab der Klage i.H.v. 2.253 € nebst Zinsen – unter Abweisung im Übrigen – statt. Das LG wies sie bis auf einen Betrag von 290 € nebst Zinsen ab.

Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil mit seiner Entscheidung vom 15.9.2010, VIII ZR 181/09, auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie gem. § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen des Klägers gerecht.

In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ für 2003, „17,22 Personen“ für 2004, „16,06 Personen“ für 2005 und „13,98 Personen“ für 2006 aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen.

Entgegen der Auffassung des LG wird die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat.

Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht.

Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann. Dies muss das Landgericht nun nachholen.

Mietrecht – Angabe Gesamtpersonenzahl bei Betriebskostenabrechnung was last modified: September 22nd, 2015 by Kai Breuning

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