Häufig genug glauben meine Mandanten, dass diese Frage doch ganz leicht zu beantworten sei. Der Eigentümer ist der Vermieter. Wer denn wohl sonst? Doch diese Antwort ist schon im Ansatz falsch. Und von Folgefehlern wollen wir dabei noch gar nicht sprechen.
Ausgangsgrundlage: Vertrag
Im deutschen Zivilrecht ist für die Frage, wer Vermieter eines Objektes ist, nicht maßgeblich, wer Eigentümer dieses Objektes ist. Ich kann theoretisch auch das Objekt eines Fremden (Juristen nennen ihn einen „Dritten“) vermieten.
Dann muss ich, als Vermieter, nur sehen, wie ich es schaffe den Mietvertrag zu erfüllen. Wenn ich den Besitz an der Sache dem Mieter verschaffen kann, dann habe ich meine Verpflichtung aus § 535 BGB erfüllt. Wenn nicht habe ich als Vermieter ein Problem und mache mich gem. § 280 BGB schadensersatzpflichtig
Für die Frage, wer nun Vermieter ist muss man daher nicht in das Grundbuch, sondern in den Mietvertrag sehen. Wer dort als Vermieter angegeben ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat – bzw. wirksam vertreten wurde – ist der Vermieter.
Vermieterwechsel durch Kaufvertrag
Natürlich sind die Fälle, in denen man ein fremdes Gut, insbesondere eine fremde Immobilie, vermietet rein praktisch selten. Häufiger ist es, dass man seine eigene Immobilie vermietet.
Doch Immobilien sind zwar unbeweglich. Doch das Eigentum an Immobilien kann sich leicht ändern. Weil durch den Verkauf einer Immobilie sich hier für den Mieter einiges ändern kann ist die Frage, wer nach einem Verkauf rechtlich als Vermieter der Ansprechpartner ist, von enormer Bedeutung.
Der Gesetzgeber hat dies in § 566 BGB sehr eindeutig geklärt. Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet zunächst, dass der Käufer dem Mieter gegenüber an den Mietvertrag gebunden ist und weiterhin den Mietvertrag erfüllen muss.
Das Gesetz geht jedoch noch weiter. Der Erwerber tritt vollständig an Stelle des Verkäufers in den Mietvertrag ein. Dies ist eine der wenigen Fälle, in denen es zu einem Parteiwechsel in einem zivilrechtlichen Vertrag kommt. Es gibt dann noch haftungsrechtliche Folgefragen, die wir aber hier zunächst nicht weiter vertiefen wollen.
Gewillkürter Vermieterwechsel
Denkbar sind aber auch Fälle, in denen sich an dem Mietvertrag und dem Eigentum an der Immobilie nichts ändert. Und trotzdem der Vermieter sich wechseln soll. Einfach weil es für die interne Organisation des Vermieters nach seinen wirtschaftlichen Interessen für ihn Vorteilhaft wäre. Ein derartiger Austausch ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.
Der Austausch einer Vertragspartei ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei ist rechtlich ein Vertrag zulasten Dritter, der immer unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über einen gewillkürten Vermieterwechsel entschieden, bei dem der Mieter unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt den Austausch des Vermieters für unzulässig hielt.
Vermieter war zunächst ein von dem Eigentümer verschiedener Dritter. In dem dort Mietvertrag hatten die Parteien in „§ 16 Untervermietung“ des Formularmietvertrags vom Juli 2002 – im Anschluss an Bestimmungen über die Genehmigungsbedürftigkeit einer Untervermietung – folgende Regelung getroffen: „6.
Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“ Mit dreiseitigem Vertrag vom April 2004 trat der Beklagte als Mieter in den Mietvertrag ein.
Im März 2005 wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass das Mietverhältnis auf die Eigentümerin der vermieteten Räume – übertragen worden sei und künftige Zahlungen an diese zu leisten seien.
Der Beklagte widersprach der Übertragung des Mietvertrags, leistete aber weitere Zahlungen an die Eigentümerin. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag im Dezember 2006 wegen Zahlungsverzugs fristlos; der Beklagte räumte das Mietobjekt am selben Tag.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten rückständigen Mietzins für die Zeit von Februar bis Dezember 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 9.6.2010, XII ZR 171/08, nun entschieden, dass die grundsätzlich notwendige Zustimmung des Mieters zur Vertragsübertragung bereits in § 16 Nr. 6 des ursprünglichen Mietvertrags erteilt worden war.
Danach hat der Vermieter „das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen“. An diese Zustimmung ist der Beklagte aufgrund seines Eintritts in den Mietvertrag gebunden. Die Klausel hält auch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB stand.
Dabei wird, wie auch der Streitfall zeigt, auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen sein, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme der Mietverhältnisse zu erleichtern.