Schadensersatz Schönheitsreparaturen. Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, dann schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen. Sofern er dann diese Schönheitsreparaturen nicht vornimmt, kann der Vermieter von ihm auch keinen sonstigen Ersatz verlangen. Sofern die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist schuldet der Mieter dem Grunde nach die Schönheitsreparaturen. Wenn er diese nicht erbringt, muss er die Kosten der Ersatzvornahme tragen. Falls er die Schönheitsreparaturen nicht sachgerecht vornimmt gilt dasselbe.
Doch was gilt dann, wenn die Klausel zwar unwirksam ist, der Mieter jedoch trotzdem Schönheitsreparaturen vornimmt, diese jedoch nicht fachgerecht ausgeführt?
Bisherige herrschende Meinung
Bislang wurde bei den Amtsgerichten häufig die Meinung vertreten, dass es im Falle der Schlechtleistung nicht mehr darauf ankommt, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam war oder nicht. Die Schlechtleistung wurde dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch auslösen. So dass man sich dann über die Kosten der Mängelbeseitigung nur noch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes unterhalten müsste.
Unter diesem Gesichtspunkt konnte man dem Mieter bislang bei Zweifeln über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln dem Grunde nach nur raten, besser gar nichts zu tun.
Geänderte Rechtsprechung des BGH
Von dieser mieterunfreundlichen Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof (BGH) nun abgewichen. In seinem Urteil vom 31.8.2010, VIII ZR 42/09, hat der BGH entschieden, dass der Mieter nicht zum Schadensersatz für nicht fachgerechte (fehlerhafte) Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.
Der Vermieter sei nach Auffassung des BGH in diesem Fall ohnehin zur eigenen Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nicht fachgerechte Arbeiten des Mieters, die dieser in dem falschen Glauben, er sei zur Ducrhführung verpflichtet, vorgenommen hat ändern hieran nichts. Dem Vermieter entstünde im Ergebnis kein Schaden, da er an der ihm obliegenden Schönheitsreparatur nicht gehindert sei.
Fazit
Aufgrund der nun höchstrichterlich entschiedenen Änderung in der Rechtsprechung kann ein Mieter bei Zweifeln über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturen und gleichzeitig dem nötigen Vertrauen in die eigenen handwerklichen Fähigkeiten die Arbeiten beruhigt vornehmen. Er löst im Normalfall, falls nicht effektiv eine Sachbeschädigung neu hinzutritt – keine Schadensersatzanspruch aus. Und er kann so das rechtliche Risiko für den Vermieter erhöhen, dass dieser im Nachhinein nicht die Kosten für eine vollständig unterbliebene Schönheitsreparatur ersetzt verlangen kann. Da bei Schönheitsreparaturen kein handwerklich vergleichbares Ergebnis sondern nur „fachgerechte“ Arbeiten geschuldet sind steigt durch diese Vorgehensweise das Prozessrisiko und Kostenrisiko für den Vermieter erheblich. Vor diesem Hintergrund dürfte es in der Zukunft in den dargestellten Fällen zu deutlich weniger Klagen kommen.