Mietrecht Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern

Wenn in einem Mietvertrag auf einer (oder beiden) Seiten mehrere Personen beteiligt sind, d.h. es mehrere Vermieter und/oder mehrerer Mieter gibt, dann müssen sämtliche Erklärungen immer allen Vertragspartnern gegenüber erklärt werden, damit sie wirksam sind. Immer? Nein, nicht immer.

 

Grundsatz

Jede Änderung des Vertrages – der Jurist spricht insoweit von „rechtsgeschäftlichen Erklärungen“ – bedarf des Zugangs an den Vertragspartner. Das gilt für Kündigungen sowie für Mieterhöhung und anderes. Sofern „der Vertragspartner“ eine Personenmehrheit ist, muss jedem Vertragspartner die Erklärung zugehen. Anderenfalls wird sie nicht wirksam. Dies stellt sich in der Praxis sowohl bei Abmahnungen, Kündigungen als auch Mieterhöhungen häufig als ein faktisches Problem und eine rechtliche Hürde dar. “’Ausnahme: Betriebskostenabrechnung“‘ Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09 hiervon eine faktisch relevante Ausnahme gemacht. Nach Auffassung des BGH reicht es für die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, dass diese zumindest ein Mieter gegenüber zugegangen ist. Dieser eine Mieter könne sodann die Abrechnung auf ihre Richtigkeit und Angemessenheit überprüfen. Eine Mitwirkung des anderen vertraglichen Mitmieters sei für die reine Überprüfung nicht erforderlich. Das bedeutet, dass dem Mieter, dem in die Betriebskostenabrechnung tatsächlich zugeht, auch die Zahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung gegenüber geltend gemacht werden können. Trotz dieser gewichtigen Ausnahme bleibt es jedoch dabei, dass dem anderen Mieter, der die Betriebskostenabrechnung nicht erhält, aus der Betriebskostenabrechnung heraus auch keine negativen Konsequenzen abgeleitet werden können.

 

Fazit

In den Fällen, in denen der Aufenthaltsort eines Mieters unbekannt ist, das Mietverhältnis aber zumindest noch laufend weiter fortgeführten abgerechnet werden soll bietet diese Rechtsprechung des BGH dem Vermieter einen praktischen Lösungsweg. Unabhängig davon sollte aus Gründen der Vorsicht trotzdem versucht werden, die Betriebskostenrechnung immer allen Mietern wirksam zu übersenden. Gegebenenfalls ist bereits im Mietvertrag eine Empfangsvollmacht mit aufzunehmen. Solange diese nicht widerrufen ist kann sodann aufgrund der Vollmacht gegebenenfalls an einen Mieter wirksam zugestellt werden. Dies wäre dann nicht nur auf Betriebskostenabrechnungen beschränkt sondern könnte sich auch auf Abmahnungen und Kündigungen erstrecken.

Mietrecht Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern was last modified: Februar 22nd, 2016 by Kai Breuning

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