Mietrecht: Verjährung der Mängelbeseitigung bei Wohnraum

Neben der Frage der nicht gezahlten Miete sind Streitigkeiten über Mängel bei Wohnraum meiner Erfahrung die häufigsten Themen zwischen Vermieter und Mieter. Letztlich geht es halt immer ums Geld. Neben Tatsachenfragen und den gesetzlichen Voraussetzungen entscheidet jedoch auch immer mal wieder die Verjährung den Ausgang des Prozesses. Und die ist für Vermieter und Mieter durchaus unterschiedlich geregelt.

Mängelbeseitigung während des laufenden Mietvertrages

Während des laufenden Mietvertrages hat der Vermieter die Mietsache instand zu halten. Ausnahmen sind hier lediglich im Rahmen der Abwälzung von Schönheitsreparaturen und in Bezug auf Kleinreparaturen möglich. Diese Verpflichtung folgt für den Vermieter aus. Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
§ 535 (1) BG. Der BGH hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob bzw. wann diese Verpflichtung des Vermieters verjährt. Der Hintergrund war, dass die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung war. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Erst im Jahr 2006 – also über 15 Jahre später – verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Der Vermieter wandte aufgrund des zeitlichen Ablaufes nun Verjährung ein. Der Bundesgerichtshof hat nun in seinem Urteil „Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.“ Urteil vom 17.2.2010 (Az. VIII ZR 104/09) entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist. Vor dem Hintergrund, dass die Gebrauchsüberlassung eine Dauerschuld des Vermieters ist, ist diese Ansicht konsequent. Die Verpflichtung entsteht letztlich in jedem Augenblick erneut.

Mängelbeseitigung durch den Mieter nach Auszug

Für den Mieter stellt die Rechtslage ganz anders dar. Zum einen ist als Vorfrage immer zu prüfen, ob überhaupt eine Mängelbeseitigung geschuldet ist. Hier kommt es auf den Umgang der tatsächlich vorhandenen Mängel genauso an, wie auf die Frage, ob z.B. Schönheitsreparaturen – als Minus zur Mangelbeseitigung – überhaupt wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Doch sofern tatsächlich Mängelbeseitigung durch den Mieter geschuldet ist, geht es hierbei nicht wie bei dem Vermieter um eine Dauerschuld. Das Mietverhältnis ist zu diesem Zeitpunkt beendet. Es geht um einen einmaligen Vorgang, der dem Grunde nach der Verjährung unterliegt. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach „Verjährung der Ersatzansprüche“ § 548 (1) BGB in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Im Normalfall wird der Auszug des Mieters als Fristbeginn angesehen; vgl. Urteil des OLG München (19 U 4540/02).

Mietrecht: Verjährung der Mängelbeseitigung bei Wohnraum was last modified: Oktober 28th, 2015 by Kai Breuning

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