Mietrecht – Vermieter, stell mir keine Bedingungen

Wenn ein Vermieter Modernisierungen an dem Objekt durchführt, dann möchte er auch, dass sich diese Investitionen irgendwann rentieren. Aus diesem Grund sind Modernisierungsarbeiten des Vermieters üblicherweise mit einer Mieterhöhung verbunden. Heute wollen wir uns einmal ansehen, wie Vermieter versuchen, ihr Mieterhöhungsverlangen rechtssicher durchzusetzen und was Gerichte hierzu sagen.

Modernisierungsmieterhöhung

Nach § 559 BGB kann die Miete gegebenenfalls um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr erhöht werden. Dem Grunde nach ist dies eine durchaus sinnvolle Regelung. Der Vermieter kann die Kosten nicht sofort geltend machen. Sie werden im Rahmen der üblichen Abnutzung anteilig auf den Mieter umgelegt. Der Mieter hat gleichzeitig den mit der Baumaßnahme verbundenen Vorteil der Modernisierung.

Turnusmäßige Mieterhöhung

Demgegenüber stellt ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in der Form des § 558a BGB dem Grunde nach keine Reaktion auf die Modernisierung dar. Das turnusmäßige Mieterhöhungsverlangen kann auch ohne Modernisierung erfolgen, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist. Durch die Modernisierung wird jedoch ggf. die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen sein, dass auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt eine Mieterhöhung zulässig sein kann.

Bedingte Verknüpfung der Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558a BGB sind grundsätzlich bedingungsfeindlich. Zulässig sind ausschließlich sog. Rechtsbedingungen. In einem vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg am 15.07.2010 – 2 C 132/10 – entschiedenen Fall hatte der Vermieter nun vorrangig sein Mieterhöhungsverlangen auf § 559 BGB (Modernisierung) gestützt. Hilfsweise, für den Fall, dass das Gericht davon ausging, dass jenes Mieterhöhungsverlangen unwirksam gewesen sei, stützte er sein Mieterhöhungsverlangen auf § 558a BGB. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg ist dieser Konstruktion nicht gefolgt.

Nach der dortigen Auffassung handelte es sich nicht um die dem Grunde nach zulässige Rechtsbedingung. Das Gericht wies die Klage ab. Es ist hier jedoch durchaus zweifelhaft, ob diese Ansicht des Amtsgerichtes Berlin-Schöneberg richtig ist.

Das Landgericht Berlin hat im Urteil vom 29.10.2009 – 67 S 236/09 – zumindest eine andere Auffassung vertreten. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll, liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor.

Wie sich hieran zeigt, kann gerade beim Mieterhöhungsverlangen nicht dringend genug angeraten werden, zur Durchsetzung möglichst frühzeitig einen mietrechtlich versierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Mietrecht – Vermieter, stell mir keine Bedingungen was last modified: September 22nd, 2015 by Kai Breuning

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