Mietrecht – Eigenbedarfskündigung vor dem AG Hamburg-St. Georg

Mit dem Mieter gab es schon seit Jahren Probleme. Der vom Mieterverein vertretene Mieter war in der Vergangenheit zu keinerlei Mitwirkung bereit. Sowohl die Nachbarn als auch die Hausverwaltung beschwerten sich bei dem Vermieter.

Im Ergebnis konnten wir nun erreichen, dass der Mieter die Wohnung verlassen wird. Aber der Weg dahin war lang und für den Vermieter belastend.

Kündigung aus wichtigem Grund

Der Mieter hat hier wiederholt den Zugang zur Wohnung verweigert. Heizungszähler konnten nicht abgelesen und Rauchmelder nicht eingebaut werden. Der Mieter wurde durch die Hausverwaltung gemahnt. Er wurde durch den Vermieter gemahnt.

Er wurde durch uns gemahnt. Und hierbei erhielt er sogar eine Kündigungsandrohung für den Fall, dass er sich nicht kümmern würde. Letztlich gekümmert hat er sich erstmals dann, nachdem er keine Mahnung, sondern die Kündigung erhielt.

Dann ging er wieder zum Mieterbund. Dieser wies natürlich die Kündigung zurück. Das tut der Mieterbund immer. Er nimmt die Interessen der Mieter in der Weise war, dass er die berechtigten Interessen des Vermieters immer zurückweist und es stets auf eine Klage ankommen lässt. Gleichzeitig muss der Mieterbund dem Mieter aber offenbar geraten haben tätig zu werden.

Denn zumindest der Rauchmelder wurde zwischenzeitlich eingebaut. Die Ablesung des Heizungsverbrauches ist jedoch bis heute nicht erfolgt. Und könnte zwischenzeitlich auch nicht mehr systematisch verwehrtbar für das laufende Jahr vorgenommen werden.

Das Amtsgericht St.-Georg äußerte nun die Rechtsauffassung, dass die auf die Kündigung mit Ablehnungsandrohung gestützte Kündigung aus wichtigem Grund hier nicht durchgreife.

Vielmehr sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter zunächst auf die Gewährung des Zutritts gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Und nur wenn das dann immer noch nicht erfolgen würde wäre eine Kündigung gerechtfertigt. Anderenfalls obläge hier dem Vermieter eine Treuverpflichtung gegenüber dem Mieter die ihn daran hindere, wirksam zu kündigen.

Nach meiner Rechtsauffassung wird hier der Mieterschutz überstrapaziert und die Treueverpflichtung in ihr Gegenteil pervertiert. Warum sollte der Mieter davor zu schützen sein, dass die Folgen seines Handelns (oder Nicht-Handelns) für ihn negative Konsequenzen haben?

Und warum sollte es die Treuepflicht des Vermieters gebieten, dass dieser den Mieter zur Erfüllung seiner ohnehin – unstreitig (!) – bestehenden Verpflichtungen auch noch kostenpflichtig gerichtlich in Anspruch nimmt? Letztlich zeigt sich hierin mal wieder, dass es einem Richter ganz offensichtlich emotional schwer fällt, einen Mieter durch Urteil aus seiner Wohnung zu weisen.

Eigenbedarfskündigung

Gleichzeitig war es vorliegend jedoch so, dass der Vermieter – völlig unabhängig von den vorstehend dargestellten Umständen – die Wohnung für seinen Sohn braucht. Dieser hatte auswärts studiert und wollte nun in Hamburg seine berufliche Zukunft starten.

Dafür war dann die Wohnung des Vaters zur Begründung eines Hausstandes ideal. Und genau für so etwas hat der Gesetzgeber dem Vermieter in § 573 (2) Nr. 2 BGB die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eingeräumt.

Wie zu erwarten war hat der Mieterbund und der von diesem für den Mieter bestellte Anwalt auch die Eigenbedarfskündigung abgestritten. Da jedoch insoweit die Rechtslage absolut eindeutig war hat das Gericht einen Vergleich vorgeschlagen.

Wirtschaftliche Erwägungen und vergleichsweise Lösung

Man sollte sich auf einen festen Räumungstermin in der Zukunft einigen. Und der Vermieter dem Mieter für den anstehenden Umzug eine Entschädigung zahlen. Die Vorstellungen des Vermieters (Entschädigung: Null), des Gerichtes (sechs Monatsmieten) und des Rechtsanwaltes des Mieters (Jahresmiete) lagen hier weit auseinander. Wir waren hier sicher, dass wir im Ergebnis den Mieter aus der Wohnung kriegen.

Auch ohne eine – gesetzlich nicht geschuldete – Entschädigung. Aber es stand zu befürchten, dass es eines weiteren Termins bedurft hätte, in dem der in Süddeutschland lebende Sohn als Zeuge den Eigenbedarf zunächst bestätigen müsste und der Mieter, der seine ausgesprochen günstige und schön gelegene Wohnung nicht aufgeben wollte, in die Berufung gegangen wäre, wodurch mit einem Räumungsurteil wohl erst in ca. 1,5 Jahren zu rechnen gewesen wäre. Für den Vermieter und/oder seinen Sohn war dieser zeitliche Ablauf nicht zu tragen.

Daher hat der Vermieter sich entschlossen, einer vergleichsweisen Lösung zuzustimmen. Zu der es jedoch niemals gekommen wäre, wenn er die Kündigung und Räumung nicht wenigstens mit fachkundiger Hilfe in Anspruch genommen hätte.

Räumung und Räumungsschutz

Mit dem Vergleich besteht nun dem Grunde nach ein Räumungstitel. Mit diesem Titel kann man zwar erst in einigen Monaten räumen. Aber immerhin kann man es dann. Und weil der Mieter jetzt an dem Räumungstitel „freiwillig“ mitgewirkt hat wird er sich in der Zukunft auf nicht mit Aussicht auf Erfolg um Vollstreckungsschutz bemühen können. Zumal er einen Teil der Abfindung schon vor dem Räumungstermin erhält.

Mietrecht – Eigenbedarfskündigung vor dem AG Hamburg-St. Georg was last modified: Oktober 30th, 2015 by Kai Breuning

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