Häufig werden wir von privaten Vermietern gefragt, wie, wann und um wie viel sie die Miete erhöhen können. Die darauf leicht anmutende Antwort ist jedoch mit einer Reihe Unwägbarkeiten gepflastert.
Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichmiete erhöhen, wenn das letzte Mieterhöhungsverlangen mindestens 15 Monate zurückliegt und die Kappungsgrenze von 20% eingehalten worden ist.
Örtsübliche Vergleichsmiete
Sowohl die Daten als auch die Beträge stellen keine Herausforderungen dar. Die einizige auslegungsfähige Frage ist, welches die rechtlich maßgebliche örtliche Vergleichsmiete darstellt. Nur dann lässt sich ggf. ein vorhandener Mietenspiegel sinnvoll anwenden oder ein Vergleichsobjekte oder Gutachten die Mieterhöhung begründen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in seinem Urteil vom 07.07.2010 ( VIII ZR 315/09) über einen Fall aus Hamburg zu entscheiden gehabt. Der Mieter hatte auf eigene Kosten Bad und Sammelheizung in die Altbauwohnung eingebaut. 2008 verlangte seine Vermieterin statt 450 Euro Miete knapp 540 Euro monatlich. Sie berief sich dabei auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg für Altbauwohnungen mit Bad und Sammelheizung. Die Jahre davor hatte die Vermieterin auf Wohnungen ohne die neue Ausstattung abgestellt. Als der Mieter sich weigerte, die Mieterhöhung zu zahlen, klagte die Vermieterin und bekam vor Amtsgericht und Landgericht recht. Der BGH sah dies jedoch anders: Wohnwerterhöhende Veränderungen an der Mietsache, die der Mieter selbst vorgenommen und finanziert hat, müssen bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben. Die Entscheidung ist einleuchtend, weil der Mieter anderenfalls seine baulichen Maßnahmen doppelt bezahlen müsste. Zum einen müsste er für die Maßnahmen selbst zahlen, zum anderen würde er gleichzeitig den Spielraum für Mieterhöhungen durch den Vermieter erweitern. Das gilt laut BGH selbst dann, wenn der Ausbau wie hier im Mietvertrag festgeschrieben gewesen sei.
Unser Rat für Neuvermietungen:
Da es häufig Unklarheiten beim Vorliegen von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen gibt, ist Vermietern anzuraten bereits bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll über diese Merkmale zu erstellen. Dies erleichtert ein späteres Mieterhöhungsverlangen ungemein.