Mietminderung Heizung – Mietrecht, Heizen nicht vergessen.
Die Temperaturen der letzten Tage waren so unangenehm kalt, dass wir schon die Aussicht auf ein Alstereisvergnügen brauchen, um dem noch etwas positives abzugewinnen. Wie der Spiegel berichtetete, führen die Temperaturen sogar bereits zu Auswirkungen auf die Heizkosten. Was aber auch nicht wirklich überraschend ist. Denn die Preisentwicklung auf dem Energiemarkt hat, wie z.B. im Handelsblatt zu lesen war, den Mieterbund bereits veranlasst, vor einer „Energie-Armut“ zu warnen. Nun möchte man meinen, dass Vermieter stark daran interessiert sein müssten, die Beheizung ihrer Objekte sicherzustellen. Schließlich verlangen Wohngebäude- und Hausvericherer dass ihre Kunden Frostschäden an Immobilien und Inventar vorbeugen. Sonst kürzen sie die Leistung. Doch die Realität sich manchmal anders aus. So konnte man in der Bergedorfer Zeitung bereits mehrfach über die Deutsche Annington lesen. Doch auch aktuell gilt offenbar: Keine Heizung, kein Warmwasser, minus 10 Grad. Was kann / soll ein Mieter in dem Fall tun?

Mietminderung
Der Klassiker ist diesem Fall ist die Mietminderung. Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein; einer Erklärung des Mieters Bedarf es nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter dem Vermieter aber den Mangel zumindest angezeigt haben, um den Vermieter in die Lage zu versetzen, den Mangel überhaupt beheben zu können. Zu den Gründen für den Mangel muss der Mieter nach einer neuen Entscheidung des BGH gar nichts sagen. Es reicht insoweit aus, wenn er die Auswirkungen des Mangels darlegt. Das erleichtert für den Mieter die Durchsetzung seiner Rechte erheblich. Wie hoch die angemessene Mietminderung ist, hängt hier stark von den Umständen des Einzelfalles ab. Für den Fall, dass die Wärmeversorgung der Wohnung vollständig ausfällt (Heizung, Warmwasser, Gasherd), wurde von der Rechtsprechung für die Winterzeit sogar bereits eine Mietminderung von 100 % akzeptiert. Im Regelfall dürften allein bei fehlender Heizung im Winter 50 % Mietminderung nicht zu beanstanden sein.

Beseitigungsklage
Wie bei jedem Mangel kann auch bei einem Ausfall der Heizung direkt auf Beseitigung des Mangels geklagt werden. Wenn man ein erfolgreiches Urteil erstritten hat, kann man die Kosten für die Maßnahme im Rahmen der Kostenfestsetzung gegen den Vermieter festsetzen lassen. Dadurch wird der Mieter von der Pflicht entbunden, die Kosten des Handwerkers zunächst mit eigenem Geld vorzufinanzieren. Rein praktisch ist hier für eine erfolgreichere Maßnahme jedoch notwendig, dass mit Sicherheit feststeht, wie der Mangel überhaupt zu beseitigen ist. Gerade in komplexen Heizungssystemen wie z.B. jenen in Geesthacht bei der Deutschen Annington könnte dies u.U. ein für den einzelnen Mieter nicht ohne weiteres aufklärbares Hindernis sein.

Außerordentliche, fristlose Kündigung
Wer sich mit seinem Vermieter gar nicht mehr herumärgern möchte, könnte auch den Weg über eine außerordentliche, fristlose Kündigung gehen. Hier empfiehlt es sich, dem Vermieter zuvor schriftlich eine (kurze) Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen und die außerordentliche Kündigung ausdrücklich anzudrohen (Fristsetzung mit Kündigungsandrohung).

Fazit
Es gibt hier schon eine Reihe Möglichkeiten. Welche von diesen – oder vielleicht noch anderen – in Ihrem Fall für Sie passend sind, sollten Sie ggf. mit einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt besprechen.

Mietrecht Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße. Vor einigen stand in der Bergedorfer Zeitung „Der Pfuschbau an der Holtenklinker Straße“ ein interessanter Artikel über das Mehrgenerationenhaus an der Holtenklinker Straße 108. Dies zeigt exemplarisch die Schwierigkeiten, mit denen Mieter immer wieder zu kämpfen haben. Aber welche Möglichkeiten hat man als Mieter, sich zu wehren?

Selbständiges gerichtliches Beweissicherungsverfahren

Das selbständige Beweisverfahren (früher: Beweissicherungsverfahren) ist ein gerichtliches Verfahren, welches dem eigentlichen Zivilprozess, durch einen entsprechenden Antrag vorgeschaltet werden kann, um in Fällen mit einer gewissen Eilbedürftigkeit eine Beweissicherung zu gewährleisten, wenn hieran ein rechtliches Interesse besteht oder auch zu dem Zweck, aufgrund der gewonnenen Ergebnisse ein weiteres streitiges Gerichtsverfahren zu verhindern. Ein eigenes Verfahren ist hierfür notwendig, da ein einseitig von einer Partei eingeschalteter Gutachter nicht die Gewähr der Unabhängigkeit bietet wie ein gerichtlich bestellter Gutachter. Durch dieses Verfahren werden jedoch nur die Beweise gesichert. Eine Lösung des Problems erhält der Mieter hierdurch nicht.

Mietminderung

Nach § 536 BGB muss der Mieter  für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Was nun aber im konkreten Fall angemessen ist, ist abstrakt nicht zu sagen. Die Quote wird im Streitfall erst vom Richter festgelegt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, aber zumindest hinsichtlich der Anforderung an einem Mängelanzeige des Mieters geklärt. Danach muss der Mieter lediglich den Mangel darlegen. Eine Aussage über die Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar eine Mietminderungsquote muss er nicht treffen. Es reicht aus, wenn die Mängelsymptome beschrieben werden. Erst für die Berechnung der Quote ist nach der Rechtsprechung des BGH weiterer Vortrag notwendig. Hier empfiehlt sich unserer Erfahrung nach ein Mängeltagebuch, dass in etwa wie folgt aussieht: Mangel / Datum / Beschreibung / Zeuge / Mangelanzeige beim Vermieter / Beseitigung

Mängelbeseitigungsklage

Der Vermieter ist nur dann automatisch zu Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn er den Mangel selbst verschuldet hat. Trifft den Vermieter aber kein persönliches Verschulden an dem Mangel (z. B. Heizungsausfall), kann er nur dann belangt werden, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Das ist dann der Fall, wenn eine angemessene Frist verstrichen ist, ohne dass der Schaden beseitigt wurde. Zuständig ist das Amtsgericht des Ortes, in dem sich die Mietwohnung befindet. Die Kosten der notwendigen Maßnahmen können, wenn die Mängelbeseitigungsklage erfolgreich war, im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahren gegen den Vermieter festgesetzt und als Vorschuss vom Mieter vollstreckt werden, um die Vorfinanzierung der Maßnahmen durch den Mieter zu vermeiden.

Fazit

Welche der möglichen Maßnahmen in dem jeweiligen Fall die richtige ist, hängt von vielen Faktoren ab. Dies sollten Sie in jedem Einzelfall in Ruhe mit einem im Miet- und Immobilienrecht erfahrenen Anwalt absprechen.

Der Vermieter ist bei einem Mietvertrag über Wohnraum nach § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Soweit dürfte die Rechtslage bekannt sein. Was jedoch viel Mietern und auch Vermietern nicht bekannt ist: Auch der Mieter  unterliegt Verpflichtungen, die aus der Betriebskostenabrechnung folgen.

Rügepflicht

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der verpflichtet, Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Urteil des BGH – Betriebskostenabrechnung und die Pflichten des Mieters

Der BGH hat hierzu in seinem Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10 entschieden, dass der Mieter innerhalb dieser Frist dem Vermieter auch mitteilen muss, das und welche Einzelpositionen seiner Meinung nach nicht umlagerfähig sind. Die Ausschlussfrist des Vermieters und die Einwendung des Mieters seien aufeinander abgestimmt. Der Zweck dahinter sei, dass innerhalb einer planbaren Zeitklarheit über die gegenseitigen Ansprüche erzielt werden kann. Dieser Zweck (Rechtssicherheit und Rechtsfrieden) können nicht erreicht werden, wenn nach Ablauf der Fristen noch Streitigkeiten über die Umlagefähigkeit von Einzelpositionen möglich wären.

Empfehlung / Fazit:

Sollten Sie Ihre Betriebskostenabrechnung prüfen wollen lautet daher der Rat, hiermit nicht bis zum Ablauf der Jahresfrist zu warten sondern sich möglichst zeitnah fachkundigen Rat einzuholen. Andernfalls droht Ihnen allein durch Zeitablauf der Verlust Ihrer ansonsten bestehenden Rechte.

Wenn in einem Mietvertrag auf einer (oder beiden) Seiten mehrere Personen beteiligt sind, d.h. es mehrere Vermieter und/oder mehrerer Mieter gibt, dann müssen sämtliche Erklärungen immer allen Vertragspartnern gegenüber erklärt werden, damit sie wirksam sind. Immer? Nein, nicht immer.

Grundsatz

Jede Änderung des Vertrages – der Jurist spricht insoweit von „rechtsgeschäftlichen Erklärungen“ – bedarf des Zugangs an den Vertragspartner. Das gilt für Kündigungen sowie für Mieterhöhung und anderes. Sofern „der Vertragspartner“ eine Personenmehrheit ist, muss jedem Vertragspartner die Erklärung zugehen. Anderenfalls wird sie nicht wirksam. Dies stellt sich in der Praxis sowohl bei Abmahnungen, Kündigungen als auch Mieterhöhungen häufig als ein faktisches Problem und eine rechtliche Hürde dar. “’Ausnahme: Betriebskostenabrechnung“‘ Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 28.04.2010, VIII ZR 263/09 hiervon eine faktisch relevante Ausnahme gemacht. Nach Auffassung des BGH reicht es für die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, dass diese zumindest ein Mieter gegenüber zugegangen ist. Dieser eine Mieter könne sodann die Abrechnung auf ihre Richtigkeit und Angemessenheit überprüfen. Eine Mitwirkung des anderen vertraglichen Mitmieters sei für die reine Überprüfung nicht erforderlich. Das bedeutet, dass dem Mieter, dem in die Betriebskostenabrechnung tatsächlich zugeht, auch die Zahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung gegenüber geltend gemacht werden können. Trotz dieser gewichtigen Ausnahme bleibt es jedoch dabei, dass dem anderen Mieter, der die Betriebskostenabrechnung nicht erhält, aus der Betriebskostenabrechnung heraus auch keine negativen Konsequenzen abgeleitet werden können.

Fazit

In den Fällen, in denen der Aufenthaltsort eines Mieters unbekannt ist, das Mietverhältnis aber zumindest noch laufend weiter fortgeführten abgerechnet werden soll bietet diese Rechtsprechung des BGH dem Vermieter einen praktischen Lösungsweg. Unabhängig davon sollte aus Gründen der Vorsicht trotzdem versucht werden, die Betriebskostenrechnung immer allen Mietern wirksam zu übersenden. Gegebenenfalls ist bereits im Mietvertrag eine Empfangsvollmacht mit aufzunehmen. Solange diese nicht widerrufen ist kann sodann aufgrund der Vollmacht gegebenenfalls an einen Mieter wirksam zugestellt werden. Dies wäre dann nicht nur auf Betriebskostenabrechnungen beschränkt sondern könnte sich auch auf Abmahnungen und Kündigungen erstrecken.

Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen – Ein Umzug führt fast immer, geradezu notwendigerweise, zu einer gesteigerten Inanspruchnahme von Treppenhäusern und Aufzügen. Sie machen in der Regel zusätzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Und sogar Profis können in der Regel kleinere, auch unbedeutende und erst in ihrer Häufung die Reparaturbedürftigkeit des Treppenhauses deutlich machende Schäden kaum vermeiden. Vor diesem Hintergrund kommt es immer wieder vor, dass in Wohnungseigentumsanlagen eine Umzugskostenpauschale eingeführt werden soll. Derjenige, der dann konkret die Kosten tragen soll fragt sich:  Geht denn das? “’Grundsatz“‘ Dem Grunde nach können maßvolle Umzugskostenpauschalen im Wege eines Mehrheitsbeschlusses entsprechend § 21 Abs. 7 WEG eingeführt werden. Die gesteigerte Inanspruchnahme ist hier bei Umzügen ganz offensichtlich gegeben. Die Festsetzung einer Umzugskostenpauschale muss jedoch den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn die Regelung zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

Rechtsprechung – Umzugskostenpauschale in Wohnungseigentumsanlagen

Einen entsprechenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 01.10.2010, V ZR 220/09, zu entscheiden. In der dortigen Regelung war es so, dass die Wohnungseigentümer sich davor schützen wollten, dass über Zeitmietverträge regelmäßiger Umzugsbedarf bestünde. Nur für derartige Umzügen war die Zahlung einer Umzugskostenpauschale vorgesehen. Für Umzüge, die aufgrund eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages erfolgten oder für Umzüge, die durch einen Wohnungseigentümer erfolgten sollte die Pauschale nicht anfallen. Hierin sah der BGH eine Verletzung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung, weil hier eine sachlich zutreffende Differenzierung und Unterscheidung nicht gegeben ist. Ein ausreichender Sachgrund war nicht festzustellen, da nicht ersichtlich war, dass die von der Regelung ausgenommen Umzüge zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums führen. “’Fazit“‘ Es ist möglich durch Mehrheitsbeschluss entsprechender Kostentragungspflichten und Pauschalen einzurichten. Aber nicht jede Regelung, die durch Mehrheitsbeschluss erlassen wurde, hält auch einer gerichtlichen Überprüfung stand. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass sich Verwalter und Wohnungseigentümer vor Abfassung eines Beschlusses einmal darüber informieren, welche rechtlichen Grenzen es gibt, damit ein wirksamer Beschluss gefasst werden kann und eine nachträgliche kostenträchtige Entscheidung vermieden werden kann. Diejenigen Wohnungseigentümer, die mit Kosten überzogen werden, die sie für ungerechtfertigt erachten haben, wie man aus der Rechtsprechung des BGH sehen kann, durchaus eine Chance, trotz eines eindeutig erscheinenden Mehrheitsbeschlusses eine Inanspruchnahme gegebenenfalls zu vermeiden.