Ein immer wiederkehrendes Problem im WEG-Recht sind die Ferienwohnungen. Zwischenzeitlich herrscht Einigkeit darüber, dass sie grundsätzlich zulässig sind, wenn es keine anderweitige Vereinbarung in der Teilungserklärung gibt.

Nun versuchen Wohnungseigentümergemeinschaften in letzter Zeit die Nutzung als Ferienwohnung möglichst unattraktiv zu gestalten. Das wollen wir uns heute einmal ansehen. “’Einschränkungen durch Beschlüsse“‘ Zum Teil wird versucht, die Nutzungsmöglichkeiten für Wohnungseigentum bei häufigen Nutzerwechseln durch eine „Gebühr“ einzuschränken. Dass derartige Gebühren für den Fall des Umzugs dem Grunde nach zulässig sind, hatten wir bereits dargelegt. Voraussetzung ist jedoch, dass sie in jedem Fall gelten und nicht diskriminierend wirken. Anderenfalls ist eine entsprechende Gebühr unzulässig. Meistens scheitert es hieran unserer Wahrnehmung nach.

Eine andere Methode, die Nutzung als Ferienwohnung zu unterbinden, ist zuletzt in Berlin versucht worden. Dort hatten die Eigentümer einen Beschluss gefasst, dass die Gebrauchsüberlassung an Touristen erst ab einer Aufenthaltsdauer von 14 Tagen zulässig sei. “’Urteil“‘ Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat in seinem Urteil vom 06.01.2011, 22 C 5/10, entschieden das dieser Beschluss nicht zulässig war. Hierdurch sollte die Nutzung als Ferienwohnung de facto unterbunden werden. In Großstädten sei es für Touristen im wesentlichen von Bedeutung für kurze Zeiten (Wochenend-Reisen) eine Unterkunft zu erhalten. Längerfristige Urlaubsreisen mit der Anmietung einer Ferienwohnung seien in Großstädten jedoch untypisch. Aus diesem Grund und der ausschließenden Diskriminierung hat das Amtsgericht Berlin-Mitte daher den Beschluss der Eigentümerversammlung gekippt.

Im Jahr 2005 hatte in Berlin ein dreister Raubüberfall stattgefunden. Die Täter überfielen das Amtsgericht und raubten die Justizkasse aus. Dort befanden sich Barmittel in erheblicher Höhe, weil an dem Tag eine Zwangsversteigerung stattfand und die Bieter die Sicherheit für ihr Gebot hinterlegten.

Um sie nach Ende der Versteigerung, falls sie nicht den Zuschlag erhalten haben sollten, gleich wieder mitnehmen zu können. Auf diesen Raubüberfall reagierte die Politik sofort! Und änderte den § 69 ZVG dahingehend, dass nun Barzahlung als Sicherheitsleistung nicht mehr zulässig ist. Naturgemäß schränkt dies das Risiko für die Justizkasse ein. Aber es stellt den willigen Bietinteressenten vor ein Problem:

Wie kann ich nun eine Sicherheit stellen, damit ich in der Zwangsversteigerung mitbieten darf?

Mögliche Sicherheitsleistungen
Folgende Sicherheitsleistungen sind nach § 69 ZVG nunmehr möglich:
Vorlage von Bundesbankschecks oder Verrechnungsschecks, die frühestens 3 Werktage vor dem Versteigerungstermin Bankschecks von einer Bank oder Sparkasse ausgestellt worden sind unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist, vorherige Überweisung auf ein Konto der Justizkasse.

Kontoverbindung der Justizkasse Hamburg
Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Um dies sicherzustellen verlangt die Justizkasse, dass die Überweisung mindestens 5 Tage vor dem Versteigerungstermin erfolgen muss.

Wichtig: Absendername und eigene Kontoverbindung nicht vergessen, wegen der eventuellen Rückzahlung

Persönliche Einschätzung und Anmerkung
Die im neuen § 69 Abs. 4 ZVG alternativ vorgesehene Sicherheitsleistung durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse dürfte aus meiner Sicht absolut unpraktikabel sein, da man für den Fall, dass man den Zuschlag nicht erhält aufgrund „behördeninterner Abläufe“ wohl im Schnitt geschätzte 3 – 6 Wochen auf die Rückerstattung des Betrages warten müsste. Praktische Erfahrungen hierzu habe ich jedoch nicht, da der Fall bislang niemals vorgekommen ist. Meiner Erfahrung nach werden die Sicherheiten per Scheck gestellt.

Mit dieser Frage soll man beim ersten Zwangsversteigerungstermin als erster ein gebot abgeben? kam ein Besucher auf unsere Seite. Das ist nicht ganz einfach zu beantworten.

Am 14.09.2010 sollte von dem Amtsgericht Bergedorf das Reihenmittelhaus „Brookdeich 234a, 21029 Hamburg“ Brookdeich 234 a, 21029 Hamburg versteigert werden.

Bei dem Objekt mit einer Gesamtwohnfläche von rd. 108 m² handelt es sich um Erbbaurecht.

Ein Erbbaurecht erlaubt es, ein eigenes Haus auf fremden Grund und Boden zu errichten. Vereinfacht könnte man sagen, dass es sich hierbei um Eigentum auf Zeit handelt. Wie wertvoll das befristete Eigentum ist hängt von den konkreten Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages und vor allem der Restlaufzeit ab.

Die Briten hatten seinerzeit 1898 Hong Kong von den Chinesen ebenfalls auf 99 Jahre „gepachtet“. Im Jahr 1900 war die Restlaufzeit der Pacht damit länger als ein Menschenleben.

Das befristete Eigentum entsprach damals wirtschaftlich bzw. nach menschlichem Ermessen „echtem Eigentum“. Das sah im Jahr 1995 naturgemäß ganz anders aus. Hier stand die Rückgabe unmittelbar bevor. Daher sollte man vor dem Kauf eines Erbbaurechtes immer nicht nur das Objekt und das Grundbuch prüfen, sondern insbesondere auch den Erbbaurechtsvertrag sich ansehen.

Laut Versteigerungsbeschreibung bestand ein langer Leerstand, der zu einem Renovierungsaufwand geführt haben dürfte. Dass das Objekt leer steht hat für den Ersteher durchaus seine Vorteile. Man muss sich aber vor Augen führen, dass man im Rahmen der Zwangsversteigerung nicht kauft, sondern durch Hoheitsakt (Zuschlagung) erwirbt. Das bedeutet, dass man keinerlei Gewährleistung nach BGB hat.

Einem etwaigen Erwerber kann daher nur angeraten werden, den Renovierungsaufwand (Eigenleistung oder zusätzliche Handwerkerkosten) mit in sein Gebot vorab einzuberechnen.

Am Wochenende haben wir erfahren, dass unsere Nachbarn, die vor ca. 2,5 Jahren gleichzeitig mit uns Altengamme eingezogen sind, nun ihr Haus zum Verkauf anbieten. Wir bedauern schon jetzt, diese netten Nachbarn wohl möglich in Kürze zu verlieren. Die Aussage unserer Nachbarn, dass sie festgestellt haben, dass Altengamme doch nicht so ganz ihrs ist, hat mich dazu gebracht darüber nachzudenken, woran man eine gute Immobilie eigentlich erkennt.

Die wesentliche Eigenschaft einer Immobilie ist es immobil – also unbeweglich – zu sein. Alles andere kann man auf die eine oder andere Weise ändern, doch die Lage bleibt. Daher gilt unter Immobilienfachleuten seit jeher die Weisheit, dass es bei Immobilien auf drei Dinge ankommt, nämlich

• die Lage
• die Lage
• die Lage

Der Rest kommt danach. Die Vier- und Marschlande sind wunderschön. Und meine Frau und ich fühlen uns in Altengamme nun schon seit über zwei Jahren sehr wohl. Doch man muss das lieben. Eine dörfliche und ruhige Umgebung. Die einem Entspannung garantiert aber nicht unbedingt mit den Vorteilen kultivierten Stadtbürgertums wuchert. Kinos, Kneipen, Theater und sonstiges sind alle etwas weg. Dafür stehen Kühe auf der Wiese hinter dem Haus. Die Eier gibt es vom Bauern nebenan. Und die Nachbarn helfen einem auch noch weiter. Man lebt dort, wo andere Urlaub machen. Für alle diejenigen, denen ein derartiges Umfeld gefällt kann das unumwunden wunderschöne Haus unserer Nachbarn dann durchaus von Interesse sein.

Sie suchen eine Immobilie und fragen sich, ob es nicht günstiger geht als auf dem freien Immobilienmarkt oder gar über einen Makler. Haben Sie schon einmal über den Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung nachgedacht?

Jeder der bereits einmal eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung gekauft hat oder kaufen wollte kennt das: Der  Notar erstellt einen Entwurf und man fragt sich, ob das was in dem Entwurf drin steht richtig ist. Oder ob es genau das ist, was man möchte und braucht.  Jetzt möchte man gerne eine zweite Meinung hören. Doch ein Rechtsanwalt kostet zusätzliches Geld. Lohnt sich das überhaupt?

Am „Zwangsversteigerungstermin für Boberg Blatt 1906“ am 06.08.2010 soll durch das Amtsgericht Bergedorf das in „Asbrookdamm 11B, 22115 Hamburg“ Asbrookdamm 11B, 22115 Hamburg belegene Grundstück versteigert werden.

Das Grundstück ist bebaut mit einem vollunterkellerten, eingeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Fertigbauweise (Holztafelbau), Keller Massivbau. Verputze Außenfassade, hell gestrichen. Wohnfläche ca. 143 m². Erdgeschoss: Diele, Küche, Vollbad, 3 Räume. Dachgeschoss: kleiner Flur, Duschbad, 3 Räume. Gaszentralheizung. Nach Angaben des Gutachters handelt es sich um ein Niedrigenergiehaus. Das Objekt wird durch die Eigentümer selbst genutzt.

Als Ersteher muss man damit rechnen, dass der – dann ehemalige – Eigentümer nicht freiwillig auszieht. „Muss ich dann auf Räumung klagen?“, werde ich immer wieder gefragt. Nicht unbedingt. Häufig kann hier § 93 ZVG weiterhelfen. Aber dieses Verfahren muss zum einen richtig betrieben werden. Und der Ersteher muss die anfallenden Kosten für die Räumung verauslagen.

Was bei einem Einfamilienhaus durchaus EUR 4.000 – und z.T. sogar mehr – kosten kann. Nicht zuletzt muss man die Dauer des Verfahrens (ca. 6 Monate) mit einkalkulieren. U.U. geht es schneller. Aber wenn man das Haus schneller braucht hat man als Ersteher u.U. ein Problem. In dem nun anstehenden Zwangsversteigerungstermin gelten die 5/10- und die 7/10-Grenzen nicht mehr, da in einem ersten Versteigerungstermin der Zuschlag aus den Gründen des § 74 a Abs. 1 ZVG versagt worden ist.

Das bedeutet, dass dem Grunde nach des denkbare Gebot oberhalb des geringsten Gebotes erfolgreich sein kann. Dem betreibenden Gläubiger steht es allenfalls frei, die Zwangsversteigerung einzustellen. Ggf. kann man versuchen, hier vor der Versteigerung einmal direkten Kontakt mit dem Gläubiger aufzunehmen um zu erfahren, für welchen Betrag dieser das Objekt versteigern lassen würde. Für ein Gebot ist u.U. Sicherheit von 10% des Verkehrswerts (= EUR 236.000 – EUR 23.600) zu leisten. Womit theoretisch die Sicherheit das eigene Gebot übersteigen kann.