Eine Kündigung ist für einen Mieter immer ein einschneidendes Erlebnis. Sofern die Kündigung berechtigt ist und wohlmöglich auch noch eine Räumungsklage notwendig wird, sind die Kosten erheblich. Aber muss der Mieter die Kosten für die Kündigung in jedem Fall zahlen? “’Grundsatz“‘ Im Normalfall wird der Mieter um die Kostentragungspflicht nicht herumkommen, wenn die Kündigung dem Grunde nach wirksam ist. Entweder hat der Mieter sich in schwerer, ihm rechtlich vorwerfbarer Weise gegen seine vertragliche Verpflichtung verhalten. In dem Fall muss er nach § 280 BGB alle hieraus dem Vermieter entstandenen Schäden ersetzen. Dies sind auch die Kosten der Einschaltung eines Anwalts. Oder aber der Mieter ist mit der Zahlung der Miete in Verzug oder hat gegen eine vorangegangene Abmahnung mit Kündigungsandrohung verstoßen und muss aus diesem Grund – gegebenenfalls nach § 286 BGB – den Schaden des Vermieters in Form der Rechtsanwaltsgebühren tragen. “’Ausnahme: gewerbliche Großvermieter“‘ Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist dies nicht der Fall, wenn es sich bei dem Vermieter um einen gewerblichen Großvermieter handelt und es sich um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt. Dies sei insbesondere bei der Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung der Fall. In diesem Fall benötige der Großvermieter selbst dann keine anwaltliche Hilfe, wenn er nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfüge. Aus diesem Grund hat der BGH in seiner Entscheidung vom 06.10.2010, VIII ZR 271/09, dem Mieter nicht die Kostentragungslast für die außergerichtlich angefallenen Anwaltskosten für die Fertigung der Kündigung auferlegt. “’Fazit:“‘ Wie sich aus diesem Urteil zeigt, ist es die Ausnahme, dass der Mieter die Kosten für die Kündigung nicht zu tragen braucht. Nur bei bestimmten (atypischen) Vermietern und bei rechtlich einfachen Fällen scheidet die vorstehend dargestellte Kostentragungspflicht des Mieters aus. In jedem anderen Fall ist es so, dass bei einer berechtigten Kündigung der Mieter die Kosten der vorherigen Einschaltung eines Anwaltes aus Gründen des Schadensersatzes zu tragen hat. Ob er es wirtschaftlich kann und die Kostenerstattungsansprüche werthaltig sind ist eine Tatsachenfrage, die man im Detail prüfen muss. Vor dem Hintergrund, dass die Anforderungen der Rechtsprechung an eine wirksame Kündigung jedoch beträchtlich sind kann der Rat hier nur lauten, bereits vor Abfassung der Kündigung sich gegebenenfalls anwaltlichen Rat und Hilfe einzuholen. Ansonsten übersteigen die tatsächlich anfallenden Verfahrenskosten die zunächst eingesparten Anwaltskosten bei weitem.
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Mietrecht – Worüber sich Vermieter und Mieter so streiten
In der heutigen FTD findet sich eine interessante Aufstellung darüber, worum sich vor deutschen Gerichten Vermieter und Mieter streiten.
Es geht um Beleidigungen, Betriebskosten oder Eigenbedarf: Knapp 280.000 Mietstreitigkeiten wurden allein 2009 vor deutschen Amts- und Landgerichten verhandelt.
Ab dem Punkt Nr. 2 stimmt die Aufstellung der FTD mit meinen praktischen Erfahrungen größenordnungsmäßig überein. Im wesentlich streitet man sich über Geld den Bestand des Mietverhältnisses an sich (= die Räumung).
Vertragsverletzungen wurden bislang kaum ausprozessiert. Weil der Mehrwert für den Vermieter nicht erkennbar war. Vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung immer mehr dazu übergeht, Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen selbst nach vorausgegangenen Abmahnungen mit Kündigungsandrohung nicht zu akzeptieren, wenn die Vertragsverletzung nicht zuvor eigenständig gerichtlich angegriffen wurde kann dies die hohe Zahl der Klagen in diesem Bereich durchaus erklären.
Mietrecht – Wer ist mein Vermieter
Häufig genug glauben meine Mandanten, dass diese Frage doch ganz leicht zu beantworten sei. Der Eigentümer ist der Vermieter. Wer denn wohl sonst? Doch diese Antwort ist schon im Ansatz falsch. Und von Folgefehlern wollen wir dabei noch gar nicht sprechen.
Ausgangsgrundlage: Vertrag
Im deutschen Zivilrecht ist für die Frage, wer Vermieter eines Objektes ist, nicht maßgeblich, wer Eigentümer dieses Objektes ist. Ich kann theoretisch auch das Objekt eines Fremden (Juristen nennen ihn einen „Dritten“) vermieten.
Dann muss ich, als Vermieter, nur sehen, wie ich es schaffe den Mietvertrag zu erfüllen. Wenn ich den Besitz an der Sache dem Mieter verschaffen kann, dann habe ich meine Verpflichtung aus § 535 BGB erfüllt. Wenn nicht habe ich als Vermieter ein Problem und mache mich gem. § 280 BGB schadensersatzpflichtig
Für die Frage, wer nun Vermieter ist muss man daher nicht in das Grundbuch, sondern in den Mietvertrag sehen. Wer dort als Vermieter angegeben ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat – bzw. wirksam vertreten wurde – ist der Vermieter.
Vermieterwechsel durch Kaufvertrag
Natürlich sind die Fälle, in denen man ein fremdes Gut, insbesondere eine fremde Immobilie, vermietet rein praktisch selten. Häufiger ist es, dass man seine eigene Immobilie vermietet.
Doch Immobilien sind zwar unbeweglich. Doch das Eigentum an Immobilien kann sich leicht ändern. Weil durch den Verkauf einer Immobilie sich hier für den Mieter einiges ändern kann ist die Frage, wer nach einem Verkauf rechtlich als Vermieter der Ansprechpartner ist, von enormer Bedeutung.
Der Gesetzgeber hat dies in § 566 BGB sehr eindeutig geklärt. Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet zunächst, dass der Käufer dem Mieter gegenüber an den Mietvertrag gebunden ist und weiterhin den Mietvertrag erfüllen muss.
Das Gesetz geht jedoch noch weiter. Der Erwerber tritt vollständig an Stelle des Verkäufers in den Mietvertrag ein. Dies ist eine der wenigen Fälle, in denen es zu einem Parteiwechsel in einem zivilrechtlichen Vertrag kommt. Es gibt dann noch haftungsrechtliche Folgefragen, die wir aber hier zunächst nicht weiter vertiefen wollen.
Gewillkürter Vermieterwechsel
Denkbar sind aber auch Fälle, in denen sich an dem Mietvertrag und dem Eigentum an der Immobilie nichts ändert. Und trotzdem der Vermieter sich wechseln soll. Einfach weil es für die interne Organisation des Vermieters nach seinen wirtschaftlichen Interessen für ihn Vorteilhaft wäre. Ein derartiger Austausch ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.
Der Austausch einer Vertragspartei ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei ist rechtlich ein Vertrag zulasten Dritter, der immer unwirksam ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun über einen gewillkürten Vermieterwechsel entschieden, bei dem der Mieter unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt den Austausch des Vermieters für unzulässig hielt.
Vermieter war zunächst ein von dem Eigentümer verschiedener Dritter. In dem dort Mietvertrag hatten die Parteien in „§ 16 Untervermietung“ des Formularmietvertrags vom Juli 2002 – im Anschluss an Bestimmungen über die Genehmigungsbedürftigkeit einer Untervermietung – folgende Regelung getroffen: „6.
Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“ Mit dreiseitigem Vertrag vom April 2004 trat der Beklagte als Mieter in den Mietvertrag ein.
Im März 2005 wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass das Mietverhältnis auf die Eigentümerin der vermieteten Räume – übertragen worden sei und künftige Zahlungen an diese zu leisten seien.
Der Beklagte widersprach der Übertragung des Mietvertrags, leistete aber weitere Zahlungen an die Eigentümerin. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag im Dezember 2006 wegen Zahlungsverzugs fristlos; der Beklagte räumte das Mietobjekt am selben Tag.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten rückständigen Mietzins für die Zeit von Februar bis Dezember 2006, Ersatz von Renovierungskosten sowie – Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 9.6.2010, XII ZR 171/08, nun entschieden, dass die grundsätzlich notwendige Zustimmung des Mieters zur Vertragsübertragung bereits in § 16 Nr. 6 des ursprünglichen Mietvertrags erteilt worden war.
Danach hat der Vermieter „das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen“. An diese Zustimmung ist der Beklagte aufgrund seines Eintritts in den Mietvertrag gebunden. Die Klausel hält auch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB stand.
Dabei wird, wie auch der Streitfall zeigt, auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen sein, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme der Mietverhältnisse zu erleichtern.
Mietrecht – Angabe Gesamtpersonenzahl bei Betriebskostenabrechnung
Sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ist die laufende Betriebskostenabrechnung ein ständiges Ärgernis. Der eine möchte die immer höher steigenden Kosten nicht zahlen. Der andere hat den Aufwand und den Ärger, obwohl die Betriebskosten für ihn nur durchlaufende Posten darstellen.
Trotzdem ist die Betriebskostenabrechnung eine immerwährende Quelle möglicher Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter.
Da der Mieter die Nebenkosten nur dann zu erstatten hat, wenn der Vermieter über die Nebenkosten „ordnungsgemäß“ abrechnet stellt sich aus Sicht des Mieters immer die Frage, ob die Abrechnung ordnungsgemäß war oder ein beachtlicher Formfehler vorlag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun über einen Fall zu entscheiden, in dem Vermieter bei der Umlegung der Betriebskosten die Personenzahl mit einem Bruchteil angegeben hatte.
Das es offensichtlich keine halben Personen geben kann, hielten die Mieter dies für unwirksam und verweigerten die Zahlung. Das AG gab der Klage i.H.v. 2.253 € nebst Zinsen – unter Abweisung im Übrigen – statt. Das LG wies sie bis auf einen Betrag von 290 € nebst Zinsen ab.
Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil mit seiner Entscheidung vom 15.9.2010, VIII ZR 181/09, auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie gem. § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen des Klägers gerecht.
In den Nebenkostenabrechnungen sind die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ für 2003, „17,22 Personen“ für 2004, „16,06 Personen“ für 2005 und „13,98 Personen“ für 2006 aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen.
Entgegen der Auffassung des LG wird die Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat.
Bei der Ermittlung der Personenzahl muss der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene nicht.
Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, ist – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen kann. Dies muss das Landgericht nun nachholen.
Mietrecht – Vermieter, stell mir keine Bedingungen
Wenn ein Vermieter Modernisierungen an dem Objekt durchführt, dann möchte er auch, dass sich diese Investitionen irgendwann rentieren. Aus diesem Grund sind Modernisierungsarbeiten des Vermieters üblicherweise mit einer Mieterhöhung verbunden. Heute wollen wir uns einmal ansehen, wie Vermieter versuchen, ihr Mieterhöhungsverlangen rechtssicher durchzusetzen und was Gerichte hierzu sagen.
Modernisierungsmieterhöhung
Nach § 559 BGB kann die Miete gegebenenfalls um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr erhöht werden. Dem Grunde nach ist dies eine durchaus sinnvolle Regelung. Der Vermieter kann die Kosten nicht sofort geltend machen. Sie werden im Rahmen der üblichen Abnutzung anteilig auf den Mieter umgelegt. Der Mieter hat gleichzeitig den mit der Baumaßnahme verbundenen Vorteil der Modernisierung.
Turnusmäßige Mieterhöhung
Demgegenüber stellt ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB in der Form des § 558a BGB dem Grunde nach keine Reaktion auf die Modernisierung dar. Das turnusmäßige Mieterhöhungsverlangen kann auch ohne Modernisierung erfolgen, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist. Durch die Modernisierung wird jedoch ggf. die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen sein, dass auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt eine Mieterhöhung zulässig sein kann.
Bedingte Verknüpfung der Mieterhöhungsverlangen
Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558a BGB sind grundsätzlich bedingungsfeindlich. Zulässig sind ausschließlich sog. Rechtsbedingungen. In einem vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg am 15.07.2010 – 2 C 132/10 – entschiedenen Fall hatte der Vermieter nun vorrangig sein Mieterhöhungsverlangen auf § 559 BGB (Modernisierung) gestützt. Hilfsweise, für den Fall, dass das Gericht davon ausging, dass jenes Mieterhöhungsverlangen unwirksam gewesen sei, stützte er sein Mieterhöhungsverlangen auf § 558a BGB. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg ist dieser Konstruktion nicht gefolgt.
Nach der dortigen Auffassung handelte es sich nicht um die dem Grunde nach zulässige Rechtsbedingung. Das Gericht wies die Klage ab. Es ist hier jedoch durchaus zweifelhaft, ob diese Ansicht des Amtsgerichtes Berlin-Schöneberg richtig ist.
Das Landgericht Berlin hat im Urteil vom 29.10.2009 – 67 S 236/09 – zumindest eine andere Auffassung vertreten. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll, liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor.
Wie sich hieran zeigt, kann gerade beim Mieterhöhungsverlangen nicht dringend genug angeraten werden, zur Durchsetzung möglichst frühzeitig einen mietrechtlich versierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Mietrecht – Der Willen zum Grillen
Der Sommer ist da. Und was liegt bei diesem Wetter dann näher, als im eigenen Garten oder auf dem Balkon zu grillen. Doch des einen Freud ist bekanntlich des anderen Leid. Und so dringen nicht nur die freudigen Gespräche der grillenden Nachbarn oder der Neid auslösende, verlockende Geruch herüber. Allzu häufig ist mit dem Grillen auch der Geruch von Rauch und/oder Spiritus o.ä. verbunden. Das schmeckt dann nicht jedem. Und so kommt es immer wieder zu Streitigkeiten unter Nachbarn, die dann letztlich vor Gericht entschieden werden müssen.
Umfang der Beeinträchtigung
Das Landgericht München (Az. I 15 S 22735/03) hat zum Beispiel entschieden, dass Grillen in den Sommermonaten durchaus üblich ist und von Nachbarn auch geduldet werden muss, solange es nicht zu wesentlichen Beeinträchtigungen durch Rauch, Ruß und Wärme kommt. Das Oberlandesgericht Oldenburg (Az. 13 U 53/02) hat entschieden, dass Grillen immer dann zulässig ist, wenn der Qualm und Brandgeruch „nicht regelmäßig und in konzentrierter Weise“ in die Wohnräume eines Nachbarn ziehe.
Dauer und Häufigkeit
Die Entscheidungen über die Häufigkeit und die Dauer sind jedoch überhaupt nicht zu systematisieren. Vielmehr hängen sie sowohl von den unterschiedlichen Gegebenheiten vor Ort als auch den subjektiven Einschätzungen des jeweiligen Richters ab. Unterschiedliche Richtersprüche bewerten zwischen sechs Stunden pro Jahr (Landgericht Stuttgart, Az. 10 T 359/96) und zweimal im Monat zwischen 17 und 22 Uhr im hinteren Teil eines Gartens (Landgericht Aachen, Az. 6 S 2/02) als zulässig.
Stärkere Einschränkungen sind in Wohnanlagen möglich, weil man in Mehrfamilienhäusern dichter aufeinander wohnt und verstärkt Rücksicht nehmen muss. Nach Auffassung des Amtsgericht Bonn (Az.: 6 C 545/96) darf man dort von April bis September dürfen nur einmal monatlich auf dem Balkon grillen und muss die Nachbarn im Haus 48 Stunden vorher informieren. Mir erscheint mindestens letzteres ziemlich Lebensfremd. Aber sie müssen trotzdem offenkundig immer mit einem Richter rechnen, der genau das für richtig hält.
Wo das Amtsgericht Bonn zumindest noch sechsmal Grillen im Jahr für zulässig erachtete entschied das Landgericht Stuttgart, dass Nachbarn müssen es hinnehmen, wenn nebenan dreimal im Jahr auf der Terrasse gegrillt wird (10 T 359/96). Bei höheren Frequenzen käme ein Unterlassungsanspruch in Betracht. Das OLG Oldenburg wiederum setzt dem Grillen gewisse zeitliche Grenzen. Bei beengten Verhältnissen muss ein Nachbar nach 22 Uhr Gerüche und Geräusche, die vom Grillen herrühren, nicht mehr hinnehmen.
Mietrechtliches Verbot
Noch stärker sind die Einschränkungen, wenn wohl möglich ein Mietvertrag das Grillen vollständig untersagt. Dann ist es – nach vorheriger Abmahnung durch den Vermieter – nach einer Entscheidung des Landgericht Essen (Az.: 10 S 438/01) ggf. sogar möglich, das Mietverhältnis wirksam zu beenden und dem Mieter zu kündigen.
Haushaltsnahe Dienstleistungen – neue Nebenpflichten für Vermieter
Das Amtsgericht Charlottenburg hat in dem Urteil vom 01.07.2009, 222 C 90/09 den Vermieter zur Erstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG verpflichtet. Die beklagte Vermieterin wurde verurteilt als Teil der Betriebskostenabrechnung eine Aufgliederung zu erstellen, die die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen gemäß § 35a EStG enthält. Mit dieser unserer Wahrnehmung ersten Entscheidung zu diesem Thema ist die Frage zwar noch nicht abschließend geklärt. Jedoch gehen wir davon aus, dass sich diese Rechtsauffassung auch an anderen Gerichten durchsetzen wird. Wir raten daher unseren Vermietermandanten, deren Betriebskostenabrechnungen entsprechend zu überarbeiten, um Probleme im Vorwege zu beseitigen.
Mietrecht – Eigenbedarfskündigung vor dem AG Hamburg-St. Georg
Mit dem Mieter gab es schon seit Jahren Probleme. Der vom Mieterverein vertretene Mieter war in der Vergangenheit zu keinerlei Mitwirkung bereit. Sowohl die Nachbarn als auch die Hausverwaltung beschwerten sich bei dem Vermieter.
Kündigung aus wichtigem Grund
Der Mieter hat hier wiederholt den Zugang zur Wohnung verweigert. Heizungszähler konnten nicht abgelesen und Rauchmelder nicht eingebaut werden. Der Mieter wurde durch die Hausverwaltung gemahnt. Er wurde durch den Vermieter gemahnt.
Er wurde durch uns gemahnt. Und hierbei erhielt er sogar eine Kündigungsandrohung für den Fall, dass er sich nicht kümmern würde. Letztlich gekümmert hat er sich erstmals dann, nachdem er keine Mahnung, sondern die Kündigung erhielt.
Dann ging er wieder zum Mieterbund. Dieser wies natürlich die Kündigung zurück. Das tut der Mieterbund immer. Er nimmt die Interessen der Mieter in der Weise war, dass er die berechtigten Interessen des Vermieters immer zurückweist und es stets auf eine Klage ankommen lässt. Gleichzeitig muss der Mieterbund dem Mieter aber offenbar geraten haben tätig zu werden.
Denn zumindest der Rauchmelder wurde zwischenzeitlich eingebaut. Die Ablesung des Heizungsverbrauches ist jedoch bis heute nicht erfolgt. Und könnte zwischenzeitlich auch nicht mehr systematisch verwehrtbar für das laufende Jahr vorgenommen werden.
Das Amtsgericht St.-Georg äußerte nun die Rechtsauffassung, dass die auf die Kündigung mit Ablehnungsandrohung gestützte Kündigung aus wichtigem Grund hier nicht durchgreife.
Vielmehr sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter zunächst auf die Gewährung des Zutritts gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Und nur wenn das dann immer noch nicht erfolgen würde wäre eine Kündigung gerechtfertigt. Anderenfalls obläge hier dem Vermieter eine Treuverpflichtung gegenüber dem Mieter die ihn daran hindere, wirksam zu kündigen.
Nach meiner Rechtsauffassung wird hier der Mieterschutz überstrapaziert und die Treueverpflichtung in ihr Gegenteil pervertiert. Warum sollte der Mieter davor zu schützen sein, dass die Folgen seines Handelns (oder Nicht-Handelns) für ihn negative Konsequenzen haben?
Und warum sollte es die Treuepflicht des Vermieters gebieten, dass dieser den Mieter zur Erfüllung seiner ohnehin – unstreitig (!) – bestehenden Verpflichtungen auch noch kostenpflichtig gerichtlich in Anspruch nimmt? Letztlich zeigt sich hierin mal wieder, dass es einem Richter ganz offensichtlich emotional schwer fällt, einen Mieter durch Urteil aus seiner Wohnung zu weisen.
Eigenbedarfskündigung
Gleichzeitig war es vorliegend jedoch so, dass der Vermieter – völlig unabhängig von den vorstehend dargestellten Umständen – die Wohnung für seinen Sohn braucht. Dieser hatte auswärts studiert und wollte nun in Hamburg seine berufliche Zukunft starten.
Dafür war dann die Wohnung des Vaters zur Begründung eines Hausstandes ideal. Und genau für so etwas hat der Gesetzgeber dem Vermieter in § 573 (2) Nr. 2 BGB die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung eingeräumt.
Wie zu erwarten war hat der Mieterbund und der von diesem für den Mieter bestellte Anwalt auch die Eigenbedarfskündigung abgestritten. Da jedoch insoweit die Rechtslage absolut eindeutig war hat das Gericht einen Vergleich vorgeschlagen.
Wirtschaftliche Erwägungen und vergleichsweise Lösung
Man sollte sich auf einen festen Räumungstermin in der Zukunft einigen. Und der Vermieter dem Mieter für den anstehenden Umzug eine Entschädigung zahlen. Die Vorstellungen des Vermieters (Entschädigung: Null), des Gerichtes (sechs Monatsmieten) und des Rechtsanwaltes des Mieters (Jahresmiete) lagen hier weit auseinander. Wir waren hier sicher, dass wir im Ergebnis den Mieter aus der Wohnung kriegen.
Auch ohne eine – gesetzlich nicht geschuldete – Entschädigung. Aber es stand zu befürchten, dass es eines weiteren Termins bedurft hätte, in dem der in Süddeutschland lebende Sohn als Zeuge den Eigenbedarf zunächst bestätigen müsste und der Mieter, der seine ausgesprochen günstige und schön gelegene Wohnung nicht aufgeben wollte, in die Berufung gegangen wäre, wodurch mit einem Räumungsurteil wohl erst in ca. 1,5 Jahren zu rechnen gewesen wäre. Für den Vermieter und/oder seinen Sohn war dieser zeitliche Ablauf nicht zu tragen.
Daher hat der Vermieter sich entschlossen, einer vergleichsweisen Lösung zuzustimmen. Zu der es jedoch niemals gekommen wäre, wenn er die Kündigung und Räumung nicht wenigstens mit fachkundiger Hilfe in Anspruch genommen hätte.
Räumung und Räumungsschutz
Mit dem Vergleich besteht nun dem Grunde nach ein Räumungstitel. Mit diesem Titel kann man zwar erst in einigen Monaten räumen. Aber immerhin kann man es dann. Und weil der Mieter jetzt an dem Räumungstitel „freiwillig“ mitgewirkt hat wird er sich in der Zukunft auf nicht mit Aussicht auf Erfolg um Vollstreckungsschutz bemühen können. Zumal er einen Teil der Abfindung schon vor dem Räumungstermin erhält.
Mietrecht – Herausgabe der Mietsache und Nutzungsentschaedigung
Wenn ein Mietverhältnis endet muss der Mieter die Mietsache – häufig die Mietwohnung – an den Vermieter zurück geben. Tut er dies nicht muss der Mieter nach § 546a BGB auch nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglichen Miete zahlen.
Im einem Fall sollte der Mieter vor Rückgabe der Mietsache an die Vermieterin seiner Renovierungspflicht nachkommen. Da dies nicht geschah, verweigert die Vermieterin die Rücknahme und verlangte Nutzungsersatz. Der BGH bekräftigte in seinem Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 326/09 – seine bisherige Rechtsprechung, dass ein einfaches tatsächliches vorenthalten nicht ausreicht.
“Der Begriff der Vorenthaltung besagt nicht nur, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, sondern auch, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.
In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann.”
Der Mieter war hier jedoch offenbar gewillt, die Wohnung herauszugeben. Er war nur nicht gewillt, die vom Vermieter gefordert Renovierung durchzuführen.
Der Vermieter muss auch eine unrenovierte Wohnung entgegennehmen. Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Renovierung kann und muss er ggf. er anschließend gesondert gelten machen.
Mietrecht – Kündigung bei beharrlicher Weigerung des Mieters
Immer mal wieder ist man unterschiedlicher Meinung. Manchmal kann man sich nicht einigen und muss um die richtige Lösung vor Gericht streiten. Doch wenn es dann ein Urteil gibt, sollte eigentlich Schluss sein.
Mietrecht – Räumungsklage nach bzw. trotz erfolgter Räumung
Heute war mal wieder so ein Tag, der einem zeigt, dass es nichts gibt, was es nicht gibt. Ein Vermieter verklagte unseren Mandanten, den Mieter, auf Räumung seiner in Geesthacht befindlichen Wohnung.
Bereits per 30.06.2010 sollte die Übergabe an den Vermieter erfolgen. Leider war der Vermieter nicht da. Und auf das anschließend durch schriftlich erfolgte Angebot, die Wohnung zu übergeben, hat sich leider niemand gemeldet. Doch warum kommt es darauf an, fragt sich vielleicht manch einer. Wenn der Mieter ausgezogen ist sollte der Streit doch ein Ende haben.
Rechtlich ist dem leider nicht immer so. Denn nach § 546a BGB schuldet der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses u.U. weiter die Zahlung der Miete. Und zwar solange, bis er das Objekt an den Vermieter wieder übergeben hat. Das gestaltet sich jedoch schwierig, wenn der Vermieter sich verweigert, die Wohnung bzw. die Schlüssel zu übernehmen. Weiter ist der Klagantrag auf Räumung und Übergabe der Wohnung ja immer noch in der Welt. Über diesen Antrag muss das Gericht entscheiden.
Wir hatten angekündigt, dass wir uns einer Erledigungserklärung der Klägerseite anschließen würden. Leider kam der Anwalt der Gegenseite nicht selbst. Und der Terminsvertreter war nicht informiert, obwohl das ganze fast 6 Wochen her ist.
Auf unseren Klageabweisungsantrag meint der Richter noch, dass Räumung etwas anderes als Übergabe ist. Das ist mir – vgl. oben – jedoch durchaus bewusst. Und so erwiderte ich, dass dem Kläger aufgrund seines Annahmeverzuges nun kein Rechtsschutzbedürfnis mehr zusteht. Weshalb die Klage abzuweisen wäre. Jetzt hat die Klägerseite 3 Wochen Zeit, durch irgend ein sinnvolles Verhalten den Prozess zu einem Ende zu bringen.
Und wieder einmal zeigt sich, dass für den Betroffenen ein Rechtsstreit nicht einmal dann zu Ende sein muss, wenn der Streit eigentlich schon aus der Welt ist. Wohl dem, der dann einen Rechtsanwalt an seiner Seite hat, der für ihn streitet.
Mietrecht – Haushaltsnahe Dienstleistungen – neue Nebenpflichten für Vermieter
Nach § 35a EStG kann ein Mieter bestimmte Betriebskosten steuerliche mindernd geltend machen.
Rein faktisch ist dies jedoch eben nur dann möglich, wenn der Vermieter eine entsprechende Bescheinigung erstellt. Wenn der Vermieter dies jedoch nicht freiwillig tut stellt sich die Frage, ob er dies muss und ggf. hierzu auch gerichtlich gezwungen werden kann.
Das Amtsgericht Charlottenburg hat in dem Urteil vom 01.07.2009, 222 C 90/09 den Vermieter zur Erstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG verpflichtet.
Die beklagte Vermieterin wurde verurteilt als Teil der Betriebskostenabrechnung eine Aufgliederung zu erstellen, die die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen gemäß § 35a EStG enthält.
Mit dieser unserer Wahrnehmung ersten Entscheidung zu diesem Thema ist die Frage zwar noch nicht abschließend geklärt. Jedoch gehen wir davon aus, dass sich diese Rechtsauffassung auch an anderen Gerichten durchsetzen wird.
Wir raten daher unseren Vermietermandanten, deren Betriebskostenabrechnungen entsprechend zu überarbeiten, um Probleme im Vorwege zu beseitigen.